Hans-Ulrich D.: „Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in einer Münchner Umlandgemeinde. Eine der acht Wohnungen wurde letztes Jahr verkauft und der neue Eigentümer zog nicht selbst ein sondern vermietete die Zimmer einzeln (als WG gedacht ). Belegung mit 5 Personen bei einer Gesamtfläche von 90 qm, wobei ca. 65 qm als Wohnfläche gerechnet werden können, der Rest sind Gemeinschfrtsfächen wie Küche, Bad, Toilette. Die Mieter haben jeweils einen Mietvertrag von 6 Monaten erhalten, danach war Mieterwechsel. Ab dem 1. Januar 2025 will der Eigentümer die Wohnung nun an eine Baufirma vermieten die dann die Zimmer nach ihrem Bedarf belegen will. Meine Fragen wären: Ist dies rechtlich zulässig oder ist es eine gewerbliche Vermietung? Wieviele Personen der Baufirma sind max . in den Räumen zulässig? Besteht eine Meldepflicht für die Bewohner der Zimmer? Welches Amt ist für die Beantwortung solcher Fragen zuständig?
Darf die Wohnung vermietet werden?
Grundsätzlich ist es erlaubt, eine Wohnung an mehrere Personen zu vermieten, wie es etwa bei Wohngemeinschaften (WGs) üblich ist. Auch die Vermietung einzelner Zimmer in einer Wohnung ist rechtlich in Ordnung.
Sobald eine Wohnung für die Unterbringung von Arbeitskräften genutzt wird, kann dies unter bestimmten Umständen als gewerbliche Nutzung eingestuft werden – insbesondere dann, wenn es einen regelmäßigen Mieterwechselgibt. Da Wohnraum jedoch in der Regel für Wohnzwecke bestimmt ist, kann die Umnutzung zu gewerblichen Zwecken rechtlich problematisch werden. Denn der Aufteilung einer Immobilie nach WEG liegt regelmäßig eine Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung zugrunde. Diese Teilungserklärung und der darin festgelegte Nutzungszweck ist die Grundlage für die Beurteilung, ob die Eigentümergemeinschaft der Nutzungsänderung zustimmen muss.
Allerdings erlauben Teilungserklärungen häufig auch Nutzungsänderungen in einer gewissen Bandbreite. Prüfen Sie das in Ihrer Teilungserklärung. Die maximale Anzahl der Personen, die in einer Wohnung wohnen dürfen, liegt nach der Rechtsprechung bei zwei Personen pro Zimmer. Als grober Richtwert gelten in Deutschland etwa 12 bis 15 Quadratmeter pro Person. Bei einer Wohnfläche von etwa 65 Quadratmetern wäre eine Belegung mit 4 bis 5 Personen als angemessen zu betrachten.
Zuletzt zu Ihrer Frage nach der Meldepflicht: Das Bundesmeldegesetz schreibt vor, dass sich jede Person, die in eine Wohnung einzieht, innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Einwohnermeldeamt anmelden muss – das gilt auch für Personen, die nur vorübergehend dort wohnen.
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