Gabriele B.:„Wir sind drei Schwestern. Die älteste hat das Elternhaus geerbt – unsere Mutter ist letztes Jahr gestorben – und möchte dieses nutzen. Wir zwei jüngeren Schwestern sollen das Haus später weitervererbt bekommen. Wenn wir jüngeren Schwestern aber unseren Pflichtteil geltend machen würden, müsste unsere Schwester ihr derzeit nicht bewohntes Haus veräußern, um die Ausgleichszahlungen zu erbringen.
Wer errechnet in diesem Fall den Wert vom Elternhaus, denn daraus würde ja der Pflichtteil errechnet? Wer entscheidet, in welcher Höhe die Ausgleichszahlung (Pflichtteil oder lt. Testament) erfolgen muss? Besteht die Möglichkeit, wenn wir jüngeren Schwestern auf den geldlichen Ausgleich verzichten, dass wir stattdessen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden? Besteht die Möglichkeit, dass beide Häuser bereits jetzt schon auf uns jüngere Schwestern beziehungsweise auch schon auf unsere Kinder übertragen werden?“
Wie teilen wir das Elternhaus?
Vorab ist rechtlich zu klären, wie sich die Erbfolge nach dem Tod Ihrer Mutter darstellt. Das hängt davon ab, ob Ihre Mutter ein Testament gemacht hat und vor allem, was darin festgelegt wurde.
Ein Pflichtteil steht Ihnen und Ihrer Schwester nur zu, wenn Ihre älteste Schwester im Testament Ihrer Mutter zur Alleinerbin eingesetzt wurde oder sie beide weniger als ihren Pflichtteil erhalten haben. Sollte Ihre Mutter in dem Testament Sie drei Schwestern als Erben eingesetzt haben und das Elternhaus Ihrer ältesten Schwester im Wege einer Teilungsanordnung zuerkannt haben, würden Ihnen und Ihrer Schwester ein Ausgleichsanspruch zustehen, wenn der Wert des Hauses den Wert des Erbanteils ihrer älteren Schwester übersteigen würde.
Wäre das Haus im Wege eines Vorausvermächtnisses testamentarisch auf Ihre älteste Schwester übertragen, hätten Sie und Ihre Schwester allerdings keinen Ausgleichsanspruch. Diese Prüfung sollte durch einen Rechtsanwalt erfolgen, denn davon hängen dann die weiteren Überlegungen ab.
Um den Wert des Elternhauses festzustellen, kann ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden, der den aktuellen Verkehrswert ermittelt. Alternativ könnten Sie beide sich aber auch mit Ihrer ältesten Schwester über den Wert des Elternhauses einigen, was am kostengünstigsten ist.
Wenn Sie drei Schwestern keine Einigung zur Höhe des jeweiligen Anspruches finden, dann bleibt nur der Weg, dies durch ein Gericht klären zu lassen, was teuer ist und lange dauert.
Sobald Sie sich allerdings einig sind über die Höhe des Pflichtteilsanspruchs oder Ausgleichsanspruchs, dann können Sie auch eine vertragliche Regelung dergestalt treffen, dass Sie darauf verzichten gegen eine Übertragung eines Miteigentumsanteils am Elternhaus.
Es ist auch möglich, dass im Anschluss daran oder vertraglich kombiniert beide Häuser auf Ihre jüngere Schwester oder auch direkt auf die Enkelkinder im Wege eine Schenkung übertragen werden und Ihre älteste Schwester sich ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht daran vorbehält zu ihrer Absicherung.
Für solche vertraglichen Gestaltungen ist auf jeden Fall ein Steuerberater hinzuzuziehen, um etwaige schenkungssteuerrechtliche oder sonstigen steuerrechtlichen Implikationen zu prüfen und für die Vertragsgestaltung selber ein Rechtsanwalt oder ein Notar. Letzterer müsste solche Verträge auf jeden Fall beurkunden.
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