Markus O.: „Wir haben unser Einfamilienhaus auf eigene Kosten zum Zweifamilienhaus umgebaut und möchten die zweite Wohnung unserem Sohn entweder unentgeltlich überlassen oder ihm vermieten. Wird eine unentgeltliche Überlassung vom Finanzamt anerkannt oder müssen wir Miete verlangen (mindestens 50 oder 66 Prozent der ortsüblichen Miete)? Auf welche Dauer wird die Abschreibung im Falle einer Vermietung berechnet (in Prozent pro Jahr). Kann im Jahr der Fertigstellung schon die volle Abschreibung berechnet werden oder wird sie zeitanteilig nach den Monaten ab Mietbeginn berechnet?“
Müssen wir Miete verlangen?
Das Einkommensteuergesetz unterscheidet zwischen voll entgeltlichen und damit grundsätzlich fremdüblichen Mietbeziehungen und verbilligten Vermietung. Dies wird aber nicht anhand vom Näheverhältnis bestimmt, sondern orientiert sich an der ortsüblichen Miete, die im Einzelfall durchaus diskutabel sein kann.
Beträgt die Miete dabei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist die Wohnungsvermietung in Gänze als entgeltlich anzusehen und die Werbungskosten lassen sich voll abziehen. Liegt sie zwischen 50 und 66 Prozent, muss durch eine positive Totalüberschussprognose die Entgeltlichkeit nachgewiesen werden.
Beträgt die Miete für eine Wohnung jedoch weniger als 50 Prozent oder fällt die oben angesprochene Totalüberschussprognose negativ aus, ist in eine entgeltliche und eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung aufzuteilen. Dann werden die Kosten anteilig gekürzt.
Generell schreibt Ihnen niemand vor, zu welchem Preis sie vermieten. Die steuerliche Konsequenz folgt aber der oben dargestellten Logik.
Die Frage nach der Regelabschreibung ist abhängig vom Baujahr des Gebäudes:
Im ersten Jahr wird diese Abschreibung nur anteilig gewährt. Daneben gibt es unzählige Sonderregelungen für Sonderabschreibung, nachträgliche Anschaffungskosten etc.
Wegen der unzähligen Möglichkeiten hilft leider nur ein individuelles Gespräch mit einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin.
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