Maria B.:„Wir haben unserer Tochter im Februar 2020 eine kleine Eigentumswohnung in München als Schenkung überlassen. Der Nießbrauch wurde für uns eingetragen. Im September 2024 wurde der Nießbrauch gelöscht. Jetzt verkauft die Tochter die vermietete Wohnung privat (ohne Makler). Der Mietvertrag bleibt bestehen. Wie hoch ist die Steuer, die beim Finanzamt zu zahlen ist? Entstehen weitere Kosten? Gibt es eine Möglichkeit, Kosten und Steuern zu sparen?“
Steuern beim Wohnungsverkauf
Bei Grundstücken und insbesondere in Ihrem Sachverhalt kommen drei mögliche Steuerarten infrage: Die Grunderwerbsteuer, die Einkommensteuer und die Erbschaftsteuer. In der Erbschaftsteuer besteht keinerlei Nachbehaltenspflicht bei Immobilien, die zu Lebzeiten an die Tochter geschenkt wurden. Aus dem Verkauf ergibt sich daher keine Konsequenz. Bezüglich der Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer die anfallende Steuer, sodass auch hierfür Entwarnung gegeben werden kann. Einzig in der Einkommensteuer kann Steuer anfallen. Diese fällt immer dann an, wenn seit dem Notartermin des Erwerbs weniger als zehn Jahre vergangen sind. Wichtig ist an der Stelle, dass eine reine Schenkung nicht als Erwerb in diesem Sinne gilt. Der vorbehaltene Nießbrauch gilt nicht als Gegenleistung. Wenn im Jahr 2020 also die Wohnung nur mit Nießbrauchsvorbehalt übertragen wurde, wird auf den Notartermin geachtet, bei dem Sie die Wohnung erworben haben. Ist das mehr als zehn Jahre her, fällt im Privatvermögen keine Steuer an. Innerhalb von zehn Jahren wäre der einfachste Rat, die Frist auszusitzen. Ist die Frist noch nicht abgelaufen und wollen Sie nicht warten, wird es sehr kompliziert und in vielen Fällen faktisch unmöglich. Hier rate ich Ihnen, sich eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater an die Seite zu nehmen.
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