Gerade im Münchner Umland ist der Zuzug groß. Doch wegen der steigenden Zinsen wird die Finanzierung eines Eigenheims für viele unerschwinglich. © Boris Roessler, dpa
Obwohl der Leitzins sinkt, machen die Bauzinsen gerade einen Sprung nach oben. Weshalb ist das so? Und bessert sich die Lage bald? Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Warum steigen die Zinsen für Immobiliendarlehen?
Die Zinsentwicklung an den Finanzmärkten hängt von vielen Faktoren ab. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) ist nur einer davon. Die EZB hat diesen in den letzten Monaten mehrfach abgesenkt. Eigentlich sollten die Bauzinsen in der Folge auch sinken. Doch es gibt einen gegenläufigen Effekt, den die angehende Bundesregierung mit ihren Verschuldungsplänen ausgelöst hat. Denn die Höhe der Bauzinsen richtet sich in erster Linie nach dem Zins an den Märkten für Staatsanleihen. Da Deutschland in den kommenden Jahren viele neue Schulden aufnehmen will, muss der Staat dafür an die Investoren etwas höhere Zinsen bezahlen als bisher. Diese Entwicklung schlägt in der Folge auch auf die Kosten von Immobiliendarlehen durch. Baukredite verteuern sich deshalb. Derzeit liegen sie zwischen 3,5 Prozent und vier Prozent. Zum Vergleich: In der zweiten Hälfte der 2010er-Jahre musste nur etwa ein Prozent bezahlt werden.
Wie stark verteuern sich Wohnungen dadurch?
Schon ein geringer Anstieg der Kreditkosten hat erhebliche Auswirkungen. Das zeigt eine Rechnung des Immobilienfinanzierers baufi24.de. Steigt der Zins für ein Darlehen von 100 000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren um 0,1 Prozent, kostet der Kredit unter dem Strich schon 2000 Euro mehr. Ein um ein Prozent höherer Zins schlägt mit 20 000 Euro Mehrkosten zu Buche. Damit steigt auch die monatliche Belastung mit Zins und Tilgung und macht manche Immobilienträume zunichte.
Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?
Die Zinsentwicklung hat nicht nur für private Haushalte Folgen. Auch die Profis im Wohnungsbau leiden unter steigenden Finanzierungskosten. Denn auch Mehrfamilienhäuser oder Wohnblöcke werden mit Krediten finanziert. Neubauten werden teurer. Um diese Ausgaben wieder hereinzuholen, müssen Wohnungsunternehmen mit höheren Mieten kalkulieren. Ist die errechnete Miethöhe unrealistisch, lassen Investoren lieber die Finger vom Neubau. Tendenziell verschärf sich der vorhandene Mangel an Wohnraum in vielen Städten weiter. Aus Sicht der Mieter sieht es nicht besser aus. Da es auf absehbare Zeit kein ausreichendes Angebot an Wohnungen gibt, steigen die Mieten weiter an. Hinzu kommt ein weiterer Kostentreiber, der sich auf die Mieten auswirkt. Das sind die steigenden Kosten für das Bauen oder Modernisieren.
Sind vier Prozent Zins für das Baugeld hoch?
Im historischen Vergleich ist das aktuelle Zinsniveau nicht sehr hoch. In den Jahren nach der Vereinigung riefen die Banken noch satte zehn Prozent für Baukredite auf. Danach gingen die Zinsen stetig zurück. Zur Jahrtausendwende waren es immer noch sechs Prozent. Infolge der Finanzkrise nach 2008 zeigte die Zinskurve dann stark nach unten. Die Nullzinspolitik der Zentralbank sorgte dafür, dass Häuslebauer Kredite schon zum Zins von einem Prozent bekamen.
Wie könnten sich die Zinsen weiterentwickeln?
Der Immobilienfinanzierer Interhyp macht Kaufwilligen wenig Hoffnung auf Besserung. „Im weiteren Jahresverlauf ist mit steigenden Zinsen zu rechnen“, glauben die Experten. Grund dafür sei die geplante Verschuldung des Staates für Investitionen in die Verteidigung und die Infrastruktur. Die Prognose liegt auf einer Linie mit den Einschätzungen von Bankanalysten. Das könnte sowohl die Kauflaune von Privatleuten schmälern als auch die Investitionslust der großen Wohnungsunternehmen. Offen ist, ob und wie die künftige Bundesregierung den Wohnungsbau unterstützt. Im Gespräch ist beispielsweise eine Absenkung preistreibender Normen und Vorschriften.