Edeltraud W.:„Ich bin 69 Jahre alt und besitze eine Doppelhaushälfte. Ich überlege, ob ich umziehen soll. In dem Fall würde mein Sohn das Haus gern übernehmen, vielleicht teilweise vermieten, sowie weitgehend selbst nutzen. Ich würde ihm die DHH, die etwa 800 000 Euro wert ist, zu ca. 50 Prozent überschreiben und den Rest entweder über eine Finanzierung seinerseits, oder aber gegen eine Rentenzahlung übertragen. Was ist sinnvoller?“
Wie vermache ich das Haus?
Im Folgenden möchten wir die beiden Varianten und ihre steuerlichen Konsequenzen genauer erläutern.
Im Fall einer Darlehensaufnahme würde Ihr Sohn Ihnen die Hälfte der Immobilie durch Fremdfinanzierung abkaufen, die andere Hälfte bekommt er geschenkt. Der Vorgang wäre daher in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Vermietet Ihr Sohn die Immobilie entgeltlich, könnte er die Zinsen für das Darlehen anteilig für den vermieteten Teil als Finanzierungskosten steuerlich geltend machen. Hinsichtlich der Absetzung für Abnutzung (Afa) würde er beim geschenkten Anteil Ihre Abschreibung fortführen, welche bei Ihnen aufgrund der Selbstnutzung bisher nur fiktiv war. Dies gilt soweit noch Abschreibungs-Volumen vorhanden ist bzw. eine Restnutzungsdauer verbleibt. Soweit die Immobilie entgeltlich erworben wurde, bemisst sich die AfA nach den Anschaffungskosten und ist für den fremdvermieteten Teil anteilig abzugsfähig.
Für Sie hätte diese Alternative keine steuerlichen Konsequenzen, wenn Sie die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst bewohnt haben. Es kommt dann zu keinem privaten Veräußerungsgeschäft.
Im Fall einer Rentenzahlung muss man unterscheiden. Handelt es sich um eine Rentenzahlung auf Lebenszeit, so wären die Folgen für Sie folgende: Die Renteneinnahmen wären mit dem Zinsanteil zu versteuern. Ein privates Veräußerungsgeschäft wäre nur zu prüfen, wenn sie die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht selbst bewohnt haben. Ihr Sohn hingegen könnte, wenn er die Immobilie entgeltlich vermietet, den Zinsanteil, soweit er auf den vermieteten Teil entfällt, als Werbungskosten geltend machen.
Welche Variante, die beste darstellt, sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater geklärt wenden.
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