Anton S.: „Meine Ehefrau besitzt ein Zweifamilienhaus. Eine Wohnung nutzen wir gemeinsam, die andere steht leer. Ich besitze eine Immobilie, die vermietet ist. Nun wollen wir einen Tausch vornehmen. Meine Ehefrau überlässt mir von ihrem Zweifamilienhaus einen Anteil im Wert von 600 000 Euro. Gleichzeitig überlasse ich ihr von meiner Immobilie einen Anteil in gleicher Höhe. Handelt es sich hierbei um einen Tausch oder eine Überlassung? Was hat das für steuerliche Folgen?“
Wie tauschen wir Immobilien?
In Ihrem beschriebenen Fall dürfte im Ergebnis keine Schenkungsteuer anfallen.
Die steuerliche Frage, ob Schenkungsteuer bei Übereignung von Immobilien anfällt, hängt (vorbehaltlich etwaiger Steuerbefreiungen und Freibeträgen) davon ab, ob die Übereignung unentgeltlich ist. Unentgeltlich ist die Übertragung, wenn der Erwerber dem Übertragenden keine Gegenleistung erbringt. Als Gegenleistung kommt nicht nur die Zahlung von Geld in Betracht, sondern beispielsweise auch die Übereignung eines anderen Grundstücks wie in Ihrem Fall.
Erfolgt die Übertragung unentgeltlich, unterliegt diese grundsätzlich der Schenkungsteuer. Erfolgt die Übertragung hingegen entgeltlich, liegt keine steuerlich relevante Schenkung im Sinne des Schenkungsteuerrechts vor. Letzteres gilt jedoch nur, soweit sich der Wert des übereigneten Gegenstands und der der Gegenleistung decken. Der Unterschied zwischen dem geschenkten Gegenstand und der Gegenleistung wird als Schenkung angesehen.
Übereignet beispielsweise ein Ehegatte dem anderen Ehegatten ein Grundstück im Wert von 500 000 Euro und zahlt ihm der andere Ehegatte im Gegenzug 300 000 Euro, so liegt eine entgeltliche Übertragung nur in Höhe von 300 000 Euro vor. In Höhe der restlichen 200 000 Euro liegt eine unentgeltliche Schenkung vor, die grundsätzlich der Schenkungsteuer unterliegt.
Übertragen auf Ihren Fall bedeutet dies: Wenn Ihre Frau Ihnen einen Anteil an ihrem Grundstück im objektiven Wert von 600 000 Euro überträgt und Sie ihr im Gegenzug einen Anteil an Ihrem Grundstück im gleichen Wert, liegt aufgrund der sich deckenden Werte keine Schenkung vor und damit sollte keine Schenkungsteuer anfallen.
Soweit eine Schenkung anteilig vorliegen würde, käme bei Ehegatten grundsätzlich ein Freibetrag von 500 000 Euro in Betracht. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammenzurechnen sind. Denkbar ist auch noch gegebenenfalls die Anwendbarkeit der Befreiung für das Familienheim. Dies wäre im Einzelfall von Ihrem Steuerberater zu prüfen.
Zu beachten ist jedoch, dass der Tausch der Immobilien eventuell der Einkommensteuer unterliegt. Dies würde dann gelten, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und dem Tausch nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
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