Ein Haus ist vielerorts heute deutlich mehr Wert als noch vor einigen Jahren. Das kann sich schnell bei der Erbschaftsteuer bemerkbar machen. © Panthermedia
Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Gleich geblieben sind dagegen die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer. Die Folge: Immer mehr Erben werden zur Kasse gebeten. Übersteigt der Wert der geerbten Immobilie den Betrag von 400 000 Euro, wird Erbschaft-steuer fällig (siehe linke Tabelle). Liegt der zu versteuernde Betrag in einer Spanne bis 75 000 Euro, liegt die Erbschaftsteuer zunächst bei sieben Prozent (siehe rechte Tabelle). Um Steuern zu vermeiden, sollten Eltern darüber nachdenken, ob auch eine Übertragung ihrer Immobilie an den Nachwuchs bereits zu Lebzeiten steuerlich sinnvoll sein könnte.
Einen völlig anderen Weg im Vergleich zur eher üblichen Schenkung schlagen manche Steuerberater ihren Mandanten vor: Die Eltern sollen ihr Immobilienvermögen ihren Kindern nicht schenken, sondern lieber verkaufen. „Wenn ich erläutere, warum ein Verkauf an die Kinder gegenüber einer Schenkung steuerlich wesentlich attraktiver sein kann, sind viele Mandanten gegenüber dieser Idee sehr aufgeschlossen“, sagt Florian Rücker, Steuerberater und Partner bei GKRW in Frankfurt am Main. Sofern es sich bei der Immobilie um ein Objekt handelt, das auch seitens der Kinder noch langfristig vermietet werden soll, kann eine solche Gestaltung wie folgt ablaufen.
■ Darlehen
Die Eltern verkaufen ihrem Kind oder ihren Kindern die Immobilie zum tatsächlichen Verkehrswert. Sohn und Tochter zahlen den Kaufpreis nicht sofort in einer Summe, sondern vereinbaren im Rahmen eines sogenannten Verkäuferdarlehens eine monatliche Ratenzahlung. Die Rate setzt sich wie bei einem Bankdarlehen aus Zins und Tilgung zusammen.
Für den Verkaufspreis, ob auf einen Schlag oder in monatlichen Raten, zahlen die Eltern auch dann keine Steuern, wenn er deutlich höher liegt als das, was sie einmal selbst vor vielen Jahren bezahlt haben. Solche Gewinne sind nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz nach zehn Jahren steuerfrei, weil die sogenannte „Spekulationsfrist“ abgelaufen ist.
Die aus dem Mietobjekt resultierenden Mieteinkünfte sind nach dem Verkauf den Kindern zuzurechnen, die diese auch zu versteuern haben. Aber von diesen Einnahmen können sie zunächst die üblichen Kosten wie Grundsteuer, Reparaturen und so weiter abziehen. Darüber hinaus aber auch die Zinsen, die in den monatlichen Raten an die Eltern stecken. Was für sie noch wichtiger ist: Sie können auch die auf das Gebäude entfallenden Anteile am Kaufpreis steuerlich abschreiben.
■ Der Clou
Die Eltern haben das Objekt einkommensteuerfrei an die Kinder veräußert. Diese können das Objekt aufgrund des vollentgeltlichen Erwerbs in voller Höhe abschreiben. „Wir Steuerberater nennen das Afa-step-up“, erläutert Rücker. Hierdurch kann man insbesondere bei Objekten, die sich gegebenenfalls schon seit Jahrzehnten im Familieneigentum befinden, ein hohes Abschreibungspotenzial heben. Die Kinder profitieren über die nächsten Jahre und Jahrzehnte je nach Gesamtwert des Objekts von einer fünf- oder sechsstelligen Steuerersparnis.
„Ist die ältere Generation wirtschaftlich nicht mehr auf die Rückzahlung des Darlehens seitens der Kinder angewiesen, können Eltern den Kindern das Darlehen ganz oder teilweise erlassen“, so Rücker. Ein solcher Darlehenserlass habe den Charme, die Höhe der Beträge bei mehreren Kindern genau steuern zu können. Bei einer Immobilie sei das dagegen schwierig. Zu beachten sind jedoch die gesetzlichen Fristen von zehn Jahren, um die Zahlung von Schenkung-steuer zu vermeiden.
Im Unterschied zu einer klassischen Schenkung erhalten die Kinder in diesem Modell eben keine Immobilie, sondern den Erlass einer Darlehensforderung. Eine Grunderwerbsteuerbelastung entsteht im Übrigen beim Verkauf der Immobilie an die eigenen Kinder oder Enkel nicht.
■ Schenkung geht anders
Bei einer Schenkung an Kinder spielt der Freibetrag von 400 000 Euro eine wichtige Rolle. Gibt es mehrere Kinder, sollte der in vielen Fällen ausreichend sein. Anders ist dies jedoch bei einem Einzelkind und einer Immobilie, die in einer Metropole wie München vererbt wird. Liegt der Wert des Erbes nach Abzug des Freibetrags beispielsweise bei 500 000 Euro, fallen elf Prozent Erbschaftsteuer an, das sind hier 55 000 Euro. Sind Eltern und Nachwuchs sich einig, beginnen sie frühzeitig mit der Übertragung des Vermögens in Etappen und nutzen die Freibeträge alle zehn Jahre.
Ein Beispiel: Eine männliche Person besitzt im Großraum München ein Haus mit Garten im Wert von 1,2 Millionen Euro. Die 28-jährige Tochter soll die Immobilie bekommen. Um dies zu bewerkstelligen, schenkt der Vater ihr mit 54 Jahren ein Drittel des Immobilienbesitzes. Ein weiteres Drittel übergibt er mit 64 und das letzte Drittel mit 74 Jahren. Alle drei Schenkungen sind steuerfrei, da die Freigrenze nicht überschritten wurde. In dem Beispiel wurde unterstellt, dass sich der Wert der Schenkung zwischen der ersten Übertragung und der dritten nicht verändert hat. Das ist natürlich unrealistisch. Dennoch: Durch die vorzeitige Schenkung wird der zu versteuernde Wert reduziert. Denn was schon verschenkt wurde, kann auch nicht mehr im Wert steigen.
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