In manchen Mietshäusern wechseln sich die Mieter beim Reinigen des Treppenhauses ab. Dass kann eine Hausordnung regeln. © Leopold Nekula/VIENNAERPORT, imago
Es gibt Rechte und Pflichten in einer Hausordnung – und üblicherweise auchBestimmungen, die das gegenseitige Zusammenleben betreffen. Eine Hausordnung darf den Mietern allerdings keine darüber hinausgehenden Verpflichtungen auferlegen.
■ Wann die Hausordnung gilt
Enthält eine Hausordnung Vorgaben, die über einen rein ordnenden Charakter hinausgehen, so können diese nur dann wirksam sein, wenn die Hausordnung in den Mietvertrag einbezogen ist. Das geschieht grundsätzlich dadurch, dass Vermieter und Mieter sie unterschreiben und sie im Mietvertrag aufgenommen wird.
Wird die Hausordnung getrennt vom Mietvertrag ausgegeben oder „nur“ im Hausflur ausgehängt, so ist sie nicht wirksam einbezogen und erlegt keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auf. Auch eine Klausel wie „Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages“ reiche nicht aus, um sie wirksam einzubeziehen, so der Bundesgerichtshof. Die Hausordnung sollten Vermieter also am besten als Anlage dem Mietvertrag beifügen.
■ Was geregelt werden kann
In einer Hausordnung werden üblicherweise Regelungen zu folgenden Themen festgehalten.
■ Was unwirksam ist
Besteht keine Hausordnung, so können Vermieter sie nachträglich aufstellen. Auch dann darf sie nur „ordnende Regelungen“ enthalten.
Klauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Hier einige Beispiele dafür:
■ Für wen die Hausordnung gilt
Die Hausordnung gibt allen Mietern gegenüber den anderen Hausbewohnern ein eigenes „Recht auf Einhaltung“ der dort festgelegten Regelungen. Das kann dazu führen, dass Vermieter verpflichtet sind, gegen Mieter vorzugehen, die sich nicht an die Hausordnung halten. Sind die Verstöße schwerwiegend, so können sie geahndet werden.
Bei ständiger Missachtung wirksamer Regelungen, wodurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird, kann der Vermieter die störenden Mieter abmahnen. Wirkt eine solche Abmahnung nicht, dann kann das Fehlerverhalten des Mieters sogar zu einer fristlosen Kündigung führen. Das könne zum Beispiel bei ständigen Belästigungen durch Grillen auf dem Balkon der Fall sein. Gibt es Zweifel oder Streit über die Einhaltung der Hausordnung, so sollte gegebenenfalls mit rechtlicher Hilfe geprüft werden, ob die Hausordnung tatsächlich Bestandteil des Mietvertrages ist.