Jahrelang ging es mit den Immobilienpreisen in München und den Umlandgemeinden rasant nach oben, bis der rasante Zinsanstieg die Finanzierungskonditionen verschlechterte. Auf einmal mussten Verkäufer Preisabschläge in Kauf nehmen. Ein Novum in einer der teuersten Regionen Deutschlands. Wie stark der Preisrückgang in der Region ausfiel, zeigt der gestern veröffentlichten Marktbericht des Maklerverbands IVD-Süd: Demnach sind beispielsweise die Preise für Einfamilienhäuser in Ebersberg um 4,6 Prozent zurückgegangen, in Dachau verbilligten sich Häuser um 4,3 Prozent und in Starnberg um 4,4 Prozent (siehe Tabelle). Auch Eigentumswohnungen waren vielerorts deutlich günstiger zu haben.
Jetzt scheint sich der Markt zu drehen: „Der Markt ist, nachdem er nach unten ging, jetzt wieder in der Phase, wo er sich stabilisiert oder es tendenziell nach oben geht“, sagte Stephan Kippes, Leiter des IVD-Insituts gestern in München. In einem wieder verbesserten Finanzierungsumfeld gebe es inzwischen wieder deutlich mehr Kaufabschlüsse als noch vor einem Jahr, sagte Kippes. Gefragt seien insbesondere energetisch hochwertige Bestandsimmobilien. Anders gesagt: Um Häuser, bei denen die Heizung veraltet ist und deren Wände schlecht isoliert sind, machen Kaufinteressenten weiterhin einen Bogen.
Gleichzeitig sind Einfamilienhäuser in guter Lage mit gutem Wohnwert heute im Großraum München kaum mehr unter einer Million Euro zu bekommen. Grundsätzlich gilt die Faustregel: Günstiger wird es, je weiter man sich von der bayerischen Landeshauptstadt entfernt, noch günstiger ist es zwischen den S-Bahn-Ästen. Eine Ausnahme von dieser Regel sind die stark nachgefragten Regionen an den Seen: In Pöcking am Starnberger See müssen Käufer für ein Einfamilienhaus inzwischen fast zwei Millionen Euro zahlen (siehe Grafik).
Getrieben werden dürften die Immobilienpreise in Zukunft durch den Zuzug in der Region bei einem gleichzeitig knappen Wohnangebot. Denn mit vielen neuen Wohnungen ist nicht zu rechnen, die Baugenehmigungen sind rückläufig. In drei Landkreisen brach die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2024 sogar massiv ein, wie Kippes berichtete: Im Landkreis Freising sank die Zahl der Baugenehmigungen um 34 Prozent, im Landkreis Dachau um 39 Prozent, im Landkreis Fürstenfeldbruck sogar um 53 Prozent. „Das sind Zahlen, die extrem aufmerken lassen“, sagte Kippes. Auch die Zahl der Baufertigstellungen ging im vergangenen Jahr laut IVD vielerorts zurück. Am stärksten war der Einbruch demnach im Landkreis Ebersberg, hier lag das Minus bei den Baufertigstellungen bei 66,4 Prozent.
Das knappe Angebot an neuen Wohnungen treibt auch die Mieten weiter in die Höhe – anders als bei den Preisen für Wohnimmobilien gab es am Mietmarkt keine Pause. In München kletterten die Mieten verglichen mit dem Frühjahr 2024 um 5,4 Prozent, im Landkreis Starnberg sogar um 7,0 Prozent.
Und angesichts des knappen Wohnraums bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum dürfte es für Mieter, die jetzt einen neuen Vertrag abschließen wollen, noch teurer werden: „Tendenziell werden wir steigende Mieten sehen“, sagte Kippes. Auch die wachsende Anzahl an Einpersonenhaushalten treibt die hohe Nachfrage nach Wohnraum weiter an, heißt es im IVD-Bericht.