Immobilienkäufer sollten vor dem Kauf überprüfen, ob das Haus legal errichtet und umgebaut wurde. © Markus Scholz/dpa
Kaufen, einziehen, abreißen: Das ist wohl das schlimmste Szenario für einen Hauskäufer. Denn wenn das Haus – oder Teile davon – ohne Baugenehmigung errichtet wurden, drohen offizielle Konsequenzen. Doch der Komplettabriss ist nur die letzte Eskalationsstufe. Wir zeigen, wie Käufer und Eigentümer sich schützen können.
„Ein Schwarzbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Gebäudeteil ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde oder wesentlich von der erteilten Genehmigung abweicht“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. Welche (An- und Um-)Bauten überhaupt einer Baugenehmigung bedürfen, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Kommunen können aber auch teils eigene Regeln festlegen. Bundeseinheitliche Regelungen gibt es nicht.
Wurde eine solche Genehmigung nicht eingeholt, obwohl sie benötigt worden wäre, oder weicht der Bau von den genehmigten Bauplänen ab, liegt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger zufolge eine Ordnungswidrigkeit vor. Im Einzelfall kann sie auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
„Typischerweise handelt es sich bei Schwarzbauten um An- oder Umbauten, die ohne Genehmigung durchgeführt wurden“, sagt Manuela Reibold-Rolinger. Dann geht es etwa um zusätzlich geschaffene Räume, Dachgeschossausbauten, Wintergärten oder Wohnräume in Garagen. Dass wirklich ganze Häuser ohne entsprechende Erlaubnis errichtet werden, sei eher selten, aber auch das kommt vor.
Kaufinteressenten einer Immobilie können bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde Einsicht in die Baugenehmigungsakte verlangen. Darauf weist Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund hin. „Dort sind sämtliche Genehmigungen und Änderungsanträge sowie etwaige Beseitigungs- oder Legalisierungsanordnungen dokumentiert.“ Sind An- oder Umbauten eines Gebäudes nicht darin zu finden, sollten Käuferinnen und Käufer nachfragen.
Außerdem empfiehlt es sich Manuela Reibold-Rolinger zufolge, schon bei den Besichtigungen einer Immobilie auf sichtbare Hinweise zu achten – etwa untypische Bauweisen, Umnutzungen von Keller- und Dachgeschossflächen oder unvollständige Bauunterlagen.
Auch eine professionelle Bauwerksprüfung durch einen Sachverständigen kann Aufschluss geben. „Rechtlich ist es ratsam, im Kaufvertrag eine entsprechende Gewährleistung zu vereinbaren, die den Zustand des Gebäudes absichert“, so die Rechtsanwältin.
„Falls nach dem Kauf herauskommt, dass ein Schwarzbau vorliegt, kann man versuchen, eine nachträgliche Genehmigung zu erhalten“, sagt Christian Osthus. Proaktiv vorzugehen, sei in jedem Fall besser als später möglicherweise vom Bauamt auf den Umstand hingewiesen zu werden, dass mit dem Bau etwas nicht stimmt.
„Hierfür ist es ratsam einen Architekten ins Boot zu holen, der den Fall erst einmal prüft, bevor man bei der Baubehörde nachfragt.“ Beim Versuch, eine nachträgliche Genehmigung zu erwirken, komme es immer auch auf die richtige Strategie und Fingerspitzengefühl an.
Hat ein Verkäufer falsche Angaben gemacht und Käuferinnen und Käufer getäuscht, können diese Osthus zufolge auch Gewährleistungsansprüche geltend machen und vom Kaufvertrag zurücktreten.