Miet-Kostenfalle Möbel

Manchmal praktisch, aber teuer: Wer eine Wohnung samt Einrichtung mietet, muss einen heftigen Aufschlag auf den üblichen Mietpreis in der Stadt einkalkulieren. © Andrea Warnecke

Bett, Teppich, Kommode, Lampe: alles da. Wer in Ballungsräumen wie Berlin, München oder Frankfurt nach einer kleinen Wohnung sucht, liest viele solcher Anzeigen für möblierte Wohnungen. Eine Auswertung des Immobilienportals Immoscout 24 zeigt, dass inzwischen jedes dritte Angebot in den fünf größten deutschen Städten möbliert ist. Doch welche Auswirkungen hat das auf die Mieten?

Was gilt überhaupt als möblierter Wohnraum?

„Gesetzlich geregelt ist das nicht“, sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbundes. Als üblich gilt, dass der Mieter in eine möblierte Wohnung nur noch Geschirr oder Handtücher mitbringen muss. Alle wichtigen Möbel aber vorhanden sind. „Der Umfang der Möblierung kann aber stark variieren. Wichtig ist, dass der Mietvertrag klar regelt, welche Möbel enthalten sind“, sagt Rechtsexpertin Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bei einer Teilmöblierung sind in der Regel nur einzelne Zimmer eingerichtet, etwa das Schlafzimmer. Grundsätzlich sei auch eine Einbauküche schon eine Möblierung, sagt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

Warum werden immer mehr Wohnungen möbliert vermietet?

Dass diese Möglichkeit immer mehr Vermieter nutzen, zeigt eine Studie von Oxford Economics, einem unabhängigen Wirtschaftsberatungsunternehmen, für das Bundesjustizministerium. Demzufolge stieg der Anteil der Inserate möblierter Wohnungen an allen Mietwohnungsinseraten von 2013 bis 2022 deutschlandweit um 45 Prozent. Von den Angeboten Gebrauch machen Luisa Peitz zufolge viele junge Berufspendler, digitale Nomaden sowie internationale Fachkräfte. Einen weiteren Grund sieht Christian Oberst vom Institut der Deutschen Wirtschaft in der Rechtslage: „Möblierte Wohnungen werden in der Praxis sicherlich auch genutzt, um bestehende Mietregulierungen zu umgehen oder Margen auf angespannten Wohnungsmärkten zu erhöhen.“

Gilt dort die Mietpreisbremse nicht?

„Doch, aber über die Möblierung hat man Möglichkeiten, die Mietpreisbremse zu umgehen“, sagt Jutta Hartmann. Ein Weg ist es, die möblierte Wohnung für den vorübergehenden Gebrauch anzubieten. „Klassischerweise waren das die sogenannten Monteurs-Zimmer, in denen ein Arbeiter für wenige Wochen in einer Stadt unterkommt“, so Hartmann. Für solche befristeten Mietverhältnisse gelten sämtliche Mieterschutzrechte nicht – wie etwa Kündigungsfristen oder eben die Mietpreisbremse. Mieterschützer beobachten, dass solche befristeten Mietverträge dann häufig als sogenannte Kettenmietverträge laufen, die eigentlich unzulässig sind.

Wie viel teurer sind möblierte Zimmer?

Dass es sich für Vermieter lohnt, mit Möbeln die Mietpreisbremse auszuhebeln, zeigt eine Auswertung von Immoscout aus dem Jahr 2024. Demnach kostete damals eine unmöblierte Wohnung in München im Schnitt 24,53 Euro pro Quadratmeter, eine möblierte mit 33,28 Euro aber über ein Drittel mehr. In Berlin kostete möblierter Wohnraum mit 36,82 Euro pro Quadratmeter sogar fast doppelt so viel wie unmöblierter. Im Schnitt kosteten laut der Erhebung eingerichtete Wohnungen und Zimmer in Deutschland fast 50 Prozent mehr, nämlich 17,60 Euro pro Quadratmeter.

Darf der Möblierungszuschlag beliebig hoch sein?

Vermieter dürfen einen Möblierungszuschlag erheben. Luisa Peitz: „Die Rechtsprechung betont, dass dieser Zuschlag realistisch und nachvollziehbar sein muss“, so Peitz. Einzelnen Urteilen nach ist es legitim, neue Möbel über zehn Jahre hinweg abzuschreiben – anfangs mit zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Monat. „Bei älteren Möbeln gelten die zwei Prozent dann auf den jeweilig geschätzten Zeitwert“, sagt Jutta Hartmann.

Wer muss sich um Reparaturen und Ersatz kümmern?

Macht der Mieter etwas kaputt, muss er es ersetzen. „Müssen Möbel oder Geräte aufgrund des normalen Gebrauchs ersetzt oder repariert werden, geht dies zulasten des Vermieters“, sagt Luisa Peitz. „Voraussetzung ist aber, dass die Möbelüberlassung Teil des Mietvertrags ist.“ Gleiches gilt für die Einbauküche. Ist sie zur Nutzung überlassen und nicht Mietsache, muss der Mieter Reparaturen übernehmen. Im Gegenzug gilt: „Ist eine Einbauküche in der Wohnung im Mietvertrag nicht explizit ausgeschlossen, gilt sie als Teil der Mietsache und somit als Mietsache, für die der Vermieter verantwortlich ist“, so der Mieterverein München.

DPA/HÖSS