Legionellen vermehren sich bei warmen Temperaturen. Sie gelangen über das Trinkwasser in die Atemwege des Menschen, zum Beispiel über Aerosole beim Duschen. © Wüstenhagen/dpa
Legionellen sind Bakterien, die beim Menschen schwere Lungenentzündungen verursachen können. Um Mieter zu schützen, müssen Vermieter Wasserleitungen kontrollieren. Mieter müssen das zulassen, können aber unter Umständen die Miete mindern, etwa wenn wegen des Legionellenbefalls ein Duschverbot erlassen wird.
Unter welchen Bedingungen entstehen Legionellen?
Legionellen mögen Wassertemperaturen zwischen 25 und 55 Grad. Darunter vermehren sie sich kaum, über 60 Grad sterben sie ab.
Wie gefährlich sind sie?
Die Bakterien gelangen übers Wasser – etwa beim Duschen – in die Atemwege und können schwere Krankheiten auslösen, zum Beispiel eine schwere Form der Lungenentzündung. Besonders Risikogruppen wie ältere Menschen, Kinder oder Leute mit geschwächtem Immunsystgem sind gefährdet.
Wie erkennt man einen Legionellenbefall?
Die Bakterien beeinflussen weder den Geruch noch den Geschmack des Wassers. Sie sind nur durch Tests nachweisbar. Solche Tests müssen Vermieter in Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Warmwasseranlage und einem Speicherinhalt von mehr als 400 Litern oder langen Leitungen mindestens alle drei Jahre beauftragen. „Der Untersuchungspflicht unterliegen nahezu alle Anlagen in Gebäuden mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). „Nur für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt diese gesetzliche Pflicht nicht.“ Damit eine solche Untersuchung möglich ist, müssen Mieter diese dulden – sprich, „dem Vermieter den dafür notwendigen Zutritt in die Mietwohnung gestatten“, so Hartmann.
Ab wann wird es gefährlich?
Wenn eine Prüfung einen Wert von 100 Kolonie bildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser ergibt, hat man einen Legionellenbefall. Dann muss der Vermieter seine Mieter informieren, dass es ein Problem gibt, auch die Gesundheitsbehörde muss eine Meldung erhalten. Die Behörde gibt dann auch Anweisungen, wie es nun weitergeht. Ab diesen 100 KBE geht man auf jeden Fall von einer unmittelbaren Gesundheitsgefahr aus, der Mangel muss behoben werden.
Was wird unternommen?
Um die Leitungen zu reinigen, wird das Wasser kurzfristig stark erhitzt. Auch können Filtersysteme an Entnahmestellen angebracht werden. Bei schwerem Befall müssen langfristig Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden, etwa der Austausch von Wasserspeichern oder Leitungen oder die Installation von Zirkulationssystemen.
Wer bezahlt das?
Es kommt darauf an, ob es um eine allgemeine Prüfung oder die konkrete Beseitigung eines Befalls geht. „Die Kosten der regelmäßig durchzuführenden Legionellenprüfung sind Betriebskosten“, sagt Hartmann. Vermieter können diese also als Teil der Warmwasserkosten auf die Mieter umlegen. „Werden Legionellen im Trinkwasser festgestellt, so sind die Kosten für die Ursachenforschung und die Beseitigung des Befalls in der Regel vom Vermieter zu tragen“, sagt die Juristin. Hier ginge es um Kosten aus einem konkreten Schadensfall, „die mithin nicht laufend anfallen und daher nicht umlagefähig sind“. Auch die Wasser- und Erwärmungskosten für die Durchführung der thermischen Desinfektion müssen Hartmann zufolge bei der jährlichen Warm- und Kaltwasser-Abrechnung abgezogen werden – notfalls als Schätzung.
Was müssen Mieter beachten?
Wenn durch die Leitung längere Zeit kein Wasser läuft, kann das die Vermehrung von Legionellen begünstigen. Wenn sich die Keime stark verbreiten, erhöht dies das Gesundheitsrisiko. Daher sollte man nach einem Urlaub oder längeren Abwesenheiten das Wasser immer erst mehrere Minuten laufenlassen, rät die Prüfanstalt Dekra. Das sei wichtig, damit die Leitungen durchgespült und das stehende Wasser durch frisches ersetzt wird.
Kann man wegen Legionellen die Miete mindern?
Besteht eine deutlich überhöhte Legionellenkonzentration, dürfen Bewohner ihre Miete um 20 bis 25 Prozent mindern, sagt Hartmann. Bei einer nur geringfügigen und kurzzeitigen Überschreitung der Grenzwerte ist eine Mietminderung dagegen nicht gerechtfertigt, so die Mietrechts-Expertin.
Generell hängt eine Mietminderung immer vom Grad der Beeinträchtigung ab. Ist zum Beispiel nur ein einzelner Wasserhahn betroffen, hielten Gerichte eine Mietminderung von 10 bis 20 Prozent für angebracht, gilt hingegen im ganzen Haus ein Duschverbot, waren es 30 bis 50 Prozent. Ein kompletter Ausfall der Wasserversorgung kann auch eine Minderung um 100 Prozent rechtfertigen, so das Portal Immowelt. Mieterschützer raten aber dringend dazu, sich vor einer Mietminderung juristischen Rat einzuholen. Ungerechtfertigte Minderungen können im schlimmsten Fall nämlich zu einer Kündigung führen.
COM, DPA