An Omas Häuschen wurde lange nichts gemacht. Am besten lässt man einen Fachmann vor Ort prüfen, was saniert werden muss. © Kai Remmers, dpa
München – Eine Immobilie erben, wer will das nicht? Aber wenn die Großeltern das Haus oder ihre Eigentumswohnung jahrzehntelang bewohnt, aber nicht modernisiert haben, muss man oft sanieren. Welche Investitionen sich lohnen und wie man vorgeht, das erklärt Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des Eigentümerverbandes Haus & Grund Bayern.
Man erbt und will die Immobile verkaufen: Sollte ich vorher sanieren?
Wenn nicht allzu viel zu machen ist, würde ich vor einem Verkauf sanieren. Ist die Immobilie aber schon so alt, dass sie komplett umgebaut werden muss, wäre ich vorsichtig. Natürlich steigert das den Verkaufspreis, aber ich muss mir überlegen, ob ich das investierte Geld wieder herausbekomme. Zu prüfen, was vergleichbare Immobilien in der Gegend kosten, ist ein Anhaltspunkt.
Ein konkretes Beispiel?
Sie sanieren die Fassade und machen neue Fenster rein. Wenn Sie selber schon denken, so kleine Fenster würde ich in meiner Immobilie nicht haben wollen, würde ich es gar nicht erst machen, weil der Käufer die vielleicht auch nicht will.
Und wenn ich vermiete?
Eine gut sanierte Immobilie kann ich zu höheren Preisen vermieten – auch, wenn ich in der Stadt einen Mietspiegel habe. Im Münchner Speckgürtel gibt es ohnehin kein Problem, im ländlichen Bereich ist der Sanierungszustand wichtiger. Aber einen guten Mieter bekomme ich auch in München meist nur, wenn ich eine vernünftige Immobilie anbiete.
Brauche ich zum Sanierungscheck einen Profi?
Selber erkennt man vieles nicht. Deshalb sollte man mit einem Fachhandwerker durchgehen. Oder man lässt sich einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen. Wenn ich schon saniere, würde ich auch einen Elektriker zu Rate ziehen, ob noch alles in Ordnung ist. Nach 25 Jahren, sagt man, sollte man draufschauen.
Darf ich überhaupt mit alter Elektrik vermieten?
Solange die Elektrik noch sicher ist, müssen Sie keine neue einbauen. Wenn allerdings ständig die Sicherung rausspringt, sollte sich das ein Elektriker anschauen.
Wie finde ich einen seriösen Handwerker?
Wir empfehlen den Handwerker vor Ort, weil der auch noch da ist, wenn etwas zu reparieren ist. Gut ist Mundpropaganda. Oder bei der Handwerkskammer oder den Innungen anrufen. Auf jeden Fall Vergleichsangebote einholen. Dann bekommt man einen Überblick über seriöse Preise.
Woran erkenne ich, ob der Preis seriös ist?
Die Angebote sollten sich in einem ähnlichen Rahmen bewegen. Bei großen Abweichungen muss man nachhaken. Bei sehr günstigen Angeboten passt meist was nicht: Das kann ein Unterschied in der Qualität der eingebauten Waren sein – oder in der Qualifikation der Mitarbeiter. Kein Handwerker kann unter Preis arbeiten. Ideal ist, wenn man sich ein Vergleichsobjekt anschauen kann und der Handwerker die Kundenzufriedenheit nicht nur durch Klicks im Portal nachweist.
Und wenn die Kosten erheblich vom Kostenvoranschlag abweichen?
Abweichungen von 15 bis 20 Prozent sind zulässig. Es besteht seitens des Handwerkers aber eine Pflicht zur unverzüglichen Information. Der Vertrag kann dann gekündigt, aber natürlich auch fortgeführt werden. In jedem Fall sollte man einen Nachweis darüber anfordern, dass die Mehrkosten notwendig und angemessen sind.
Welche Versicherungen braucht ein Eigentümer?
Für ein Haus eine Gebäude- und eine Haftpflichtversicherung. Ziehe ich selber ein, reicht eine Privathaftpflicht, vermiete ich, brauche ich, auch wenn ich mit im Haus wohne, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Bei einer Wohnung brauche ich keine Gebäudeversicherung und auch keine Grundeigentümerhaftpflicht, weil das über die Gemeinschaft der Eigentümer abgedeckt wird. Eine Privathaftpflicht aber schon. Ratsam ist für Vermieter eine Rechtsschutzversicherung.
Wenn es bereits solche Versicherungen gibt?
Dann sollte ich sie mir anschauen. Oft liegen alte Regelwerke zugrunde, die nicht mehr alles abdecken und dann sollte man auf neuere Versicherungsbedingungen umstellen.
Welche Versicherungen sollte der Mieter haben?
Auf jeden Fall eine Haftpflichtversicherung für Schäden, die er anrichtet. Vermieter dürfen einen Nachweis verlangen. Und wir empfehlen Mietern eine Hausratversicherung.
Welche Sanierungen kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?
Absetzen können Sie vor allem, wenn Sie vermieten – wobei man unterscheiden muss. Wenn ein Stück Putz ersetzt oder ein Fenster repariert werden muss, sind das nur Erhaltungsmaßnahmen. Diese Kosten kann ich direkt als Werbungskosten absetzen. Bei umfassenden Sanierungen ist zu prüfen, ob man die Kosten abschreiben muss oder auch sofort als Werbungskosten ansetzen kann. Da muss aber ein Steuerberater ran.
Kann ich nur die Arbeitszeit oder auch das Material absetzen?
Bei Vermietung kann ich alles absetzen, bei einer selbst genutzten Immobilie nur die Arbeitszeit und die Fahrtkosten als Handwerkerleistungen in Höhe von 20 Prozent bis 1200 Euro. Findet die Sanierung im Vorlauf einer Vermietung statt, lassen sich die Kosten auch voll absetzen.
Wie genau muss die Rechnung für das Finanzamt aufgeschlüsselt sein?
Es reichen in der Regel gröbere Posten, aber je detaillierter, desto besser. Material und Arbeitsleistung sollten getrennt ausgewiesen sein. Das gilt übrigens besonders beim Einholen der Angebote. Da sollte auch die Qualität der eingesetzten Waren aufgeführt sein. Sonst kann ich nicht vergleichen – und habe nachher keine Handhabe gegen den Handwerker.
Muss eine Küche drin sein?
Nein. Aber wenn, bin ich als Vermieter auch dafür verantwortlich, die Geräte reparieren zu lassen, wenn sie kaputt sind. Es gibt Klauseln, um das auszuschließen. Da hängt es dann von der Formulierung und der Rechtsprechung ab. Vermiete ich ohne Küche, ist stets der Mieter verantwortlich, weil ihm die Küche gehört. In München kann man problemlos ohne Küche vermieten.
Und beim Auszug?
Muss der Mieter die Küche mitnehmen. Oder er fragt den Nachmieter, ob er sie übernehmen will. Der Vermieter ist dazu nicht verpflichtet.