Damit es bei der Übergabe keine Probleme gibt, sollten beide Parteien die Rechtslage um Wohnung und Haftung kennen. © Sebastian Rau/Imago
Der Schlüssel ist abgegeben, die Wohnung leer, die neue Wohnung längst bezogen – doch oft gibt es Streit um die Kaution und den Zustand der Wohnung. Die wichtigsten Fragen rund um die Mietkaution beantworten Ulrike Kirchhoff, Vorständin von Haus & Grund Bayern, und Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin des Mietervereins München.
■ Höhe der Kaution
Die Kaution gehört zum Standard bei Mietverträgen – egal ob für eine Wohnung oder ein Ladenlokal. Gesetzlich geregelt ist sie im privaten Bereich auf maximal drei Monatsmieten begrenzt, erklärt Dr. Kirchhoff. Schmid-Balzert erklärt, dass “im Gewerbemietrecht die Kautionshöhe je nach Branche, Dauer des Mietverhältnisses und Ausstattung der Mietsache berechnet wird”.
■ Ratenzahlung
Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Mieter haben jedoch das Recht, die Summe in drei Monatsraten zu begleichen. „Der gesamte Betrag muss nicht sofort gezahlt werden, sondern ist in bis zu drei Teilzahlungen möglich. Dabei ist die erste Rate am ersten Tag des Mietverhältnisses fällig“, so Kirchhoff. Neben der klassischen Überweisung sind auch Alternativen wie eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung möglich. Wird bar gezahlt, muss der Vermieter das Geld sofort auf ein Kautionskonto einzahlen, erklärt Schmid-Balzert.
■ Kein Privatvermögen
Das Gesetz schreibt vor, dass die Kaution getrennt vom privaten Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt werden muss. „Die Kaution muss auf einem sogenannten Kautionskonto liegen, das ausschließlich dafür eingerichtet ist“, sagt Ulrike Kirchhoff. Die Zinsen gehören den Mietern und erhöhen den Auszahlungsbetrag am Ende des Mietverhältnisses. Wer Zweifel hat, kann einen Nachweis verlangen. „Reagiert der Vermieter nicht, darf die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückgehalten werden“, so Schmid-Balzert.
■ Einbehaltung
Die Kaution dient ausschließlich als Sicherheit für den Vermieter. Wichtig ist jedoch die Unterscheidung zwischen Abnutzung und Beschädigung. „Normale Gebrauchsspuren wie kleine Kratzer im Parkett oder Laufspuren auf dem Teppich gelten nicht als Schaden“, betont Ulrike Kirchhoff. Anders sieht es bei tieferen Kratzern, Wasserflecken oder beschädigten Türen, so Schmid-Balzert. Die Kaution darf dann zumindest teilweise einbehalten werden. Auch nicht erfüllte Schönheitsreparaturen können teuer werden. „Wenn im Vertrag festgelegt ist, dass der Mieter beim Auszug streichen muss und dies nicht geschieht, darf der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen“, erklärt Schmid-Balzert. “Dasselbe gilt natürlich auch bei ausstehenden Mieten oder sonstigen berechtigten Forderungen des Vermieters.”
■ Übergabe bei Tageslicht
Damit es nicht zum Streit kommt, ist eine sorgfältige Wohnungsübergabe entscheidend. „Vermieter sollten frühzeitig einen Termin vereinbaren, und zwar bei Tageslicht, damit alles gut erkennbar ist“, empfiehlt Kirchhoff. Ein Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben, schafft Klarheit.
■ Fristen
Viele Mieter warten ungeduldig auf die Rückzahlung der Kaution. Doch Vermieter haben Zeit: „In der Regel liegt die Prüfungsfrist bei drei bis sechs Monaten“, erklärt Kirchhoff. Manchmal darf es auch länger dauern, etwa wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Schmid-Balzert ergänzt: „Der Vermieter darf aber nur den Teil der Kaution zurückbehalten, der voraussichtlich für Nachzahlungen nötig ist – und zwar in Höhe der durchschnittlichen Nachzahlungen der letzten Jahre.“
■ Keine Zahlung
Bleibt die Rückzahlung ganz aus, bleibt oft nur der Rechtsweg. Um das zu vermeiden, rät Schmid-Balzert, “den Vermieter aufzufordern, eine Kautionsabrechnung zu erstellen. Anhand der Abrechnung kann man sehen, welche Forderungen der Vermieter meint zu haben und kann zu jedem einzelnen Punkt Stellung nehmen.
■ Verfrühter Zugriff
Ein häufiges Missverständnis: Manche Vermieter greifen während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zu, um Forderungen zu begleichen. „Grundsätzlich ist die Kaution dafür da, am Ende des Mietverhältnisses noch etwaige Forderungen abzudecken“, stellt Schmid-Balzert klar. Auch Kirchhoff warnt, dass Vermieter davor im Laufe des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. „Denn in der Regel wird sie nicht wieder aufgefüllt, und dann fällt die Sicherheit weg.“