Alexa W.: „2004 haben mein Mann und ich unser bis 2009 selbst bewohntes Haus unserer älteren Tochter unter Nießbrauchsvorbehalt unentgeltlich überlassen. Auch unsere jüngere Tochter bekam ein Haus, vermietet, unter Nießbrauchsvorbehalt unentgeltlich zum Alleineigentum überlassen. Alle in beiden Häusern erzielten Mieteinnahmen sind bis dato in der jährlichen gemeinsamen Einkommensteuererklärung von uns deklariert und versteuert worden. 2009 sind wir in ein neues Haus gezogen. 2019 haben wir das neue Haus zu je 1/2 Eigentum unter Nießbrauchsvorbehalt unseren beiden Töchtern unentgeltlich überlassen. Da wir dieses Haus durchgängig bis jetzt selbst bewohnen, sind keine Mieteinnahmen angefallen. Die grundbuchamtlich eingetragenen Nießbrauchsvorbehalte werden mit unserem Ableben automatisch gelöscht.
Wir haben uns nun eine altersgerechte, barrierefreie Eigentumswohnung gekauft und beabsichtigen, nach deren Bezug die drei vorgenannten Nießbrauchsvorbehalte vorzeitig löschen zu lassen und somit unseren Töchtern das uneingeschränkte Alleineigentum der Immobilien zu ermöglichen. Entstehen uns bei diesem Vorhaben außer den notariellen und grundbuchamtlichen Löschungskosten noch eventuelle zusätzlich zu tragende Steuern, und wenn ja, in welcher Höhe würden sich diese bewegen?“
Steuerpflicht bei Übertragung?
Wenn Sie die bestehenden Nießbrauchsrechte an den Häusern löschen lassen, kann das steuerliche Folgen haben. Wichtig ist, dass die Fälle unterschiedlich behandelt werden, weil sich das Gesetz 2009 geändert hat.
Bei den Häusern, die Sie 2004 übertragen haben: Damals wurde der Wert des Nießbrauchs nicht sofort in der Schenkungsteuer berücksichtigt. Die Schenkungsteuer auf den Wert des Nießbrauchs wurde nur „gestundet“, also aufgeschoben. Sofern die Steuer damals gestundet wurde und Sie jetzt auf den Nießbrauch verzichten, prüft das Finanzamt, ob dieser heute mehr wert ist als damals. Das könnte zum Beispiel sein, wenn die Mieten deutlich gestiegen sind. Nur wenn der heutige Wert höher ist, kann Schenkungsteuer fällig werden.
Beim Haus, das Sie 2019 übertragen haben: Hier wurde der Nießbrauch bei der Schenkung schon berücksichtigt. Wenn Sie jetzt darauf verzichten, gilt das steuerlich als zusätzliche Schenkung an Ihre Töchter. Ob dafür Schenkungssteuer anfällt, hängt vom Wert des Nießbrauchs ab (abhängig von Mieteinnahmen und Ihrer Lebenserwartung) und davon, ob die Freibeträge von 400 000 Euro pro Kind bereits ausgeschöpft sind.
Zusätzlich entstehen nur die Notar- und Grundbuchkosten. Ob wirklich Schenkungsteuer anfällt und in welcher Höhe, müsste konkret berechnet werden – das hängt stark von den Mieteinnahmen und den bisherigen Schenkungen ab. Lassen Sie dies am besten von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.