Post des Schreckens für jeden Mieter: Die Kündigung wegen Eigenbedarfs. © Franziska Gabbert/dpa
Eigenbedarf ist einer der wenigen Gründe, aus denen Vermieter ihren Mieter kündigen können. Je höher das allgemeine Mietniveau, desto öfter werden Eigenbedarfskündigungen vor allem in den Ballungsräumen ausgesprochen, stellt die Stiftung Warentest in der November-Ausgabe ihres „Finanzen“-Hefts fest.
■ Wer einziehen darf
Eigenbedarf können Privatvermieter anmelden, wenn Angehörige oder auch Personal in die Wohnung einziehen will. Zu der zulässigen Personengruppe zählen – neben dem Eigentümer selbst:
Vermieter müssen im Kündigungsschreiben daher nicht nur den Grund für die Kündigung nennen, sondern auch die Person namentlich, die einziehen soll. Mieter müssen den Eigenbedarf prüfen können (Az 67 S 288/22).
■ Wer kündigen darf
Eigenbedarf kann nicht jeder Vermieter geltend machen. Wenn eine Immobilien mehreren Privatleuten zusammen gehört, ist eine so begründete Kündigung oft nicht mehr zulässig. Das ist das Ergebnis einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2024. Demzufolge sind die Gesellschafter einer GbR nicht mehr gemeinschaftliche Vermieter, sondern die Gesellschaft selbst. Sicher ausgeschlossen ist eine Eigenbedarfskündigung laut Stiftung Warentest also, wenn der Mietvertrag oder das Grundbuch die Gesellschaft (GbR) als Vermieter nennt. Allerdings: Werden mehrere Menschen durch eine Erbschaft oder Kauf zusammen Eigentümer einer Immobilie, kann es sein, dass die Eigenbedarfskündigung zugunsten einzelner Gesellschafter oder ihrer Angehöriger zulässig bleibt.
■ Was „Bedarf“ bedeutet
Was genau unter dem Begriff „Bedarf“ zu verstehen ist, muss häufig von Gerichten beurteilt werden. Der Bundesgerichtshof zeigte sich zuletzt mehrfach eher auf Eigentümer-Seite. So entschieden die Richter, dass für eine Eigenbedarfskündigung schon reicht, wenn der Vermieter mehrmals im Jahr aus beruflichen Gründen für unterschiedlich lange Zeiträume in die Stadt kommt, und dafür nicht mehr ins Hotel oder zu Bekannten ziehen will (Az. VIII ZR 19/17).
Vermieterfreundlich auch das jüngste Urteil: Benötigt ein im selben Haus wohnender Vermieter die Wohnung seines Mieters, damit er seine eigene Räumlichkeiten umbauen und anschließend verkaufen kann, liegt in der Regel ein ausreichender Grund für Eigenbedarf vor, entschieden die Karlsruher Richter im erst Anfang Oktober veröffentlichten Urteil (Az: VIII ZR 289/23).
Andererseits reicht es für die Kündigung einer Vier-Zimmer-Wohnung mit 120 Quadratmetern nicht, wenn dort die Tochter – eine Auszubildende – alleine einziehen will (Az. 64 S 50/20).
■ Vorgetäuschter Bedarf
Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, zum Beispiel, weil der Vermieter die Wohnung nur anderweitig teurer vermieten wollte, steht dem Altmieter Schadenersatz zu. Da geht es um die Kosten für den Umzug und die Differenz der alten zur neuen Miete. Doch der Beweis ist oft schwierig, denn es muss nachgewiesen werden, dass Eigenbedarf nie bestand oder dieser bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist.
■ Was ein Härtefall ist
Wenn eine legitimer Grund für die Eigenbedarfskündigung vorliegt, muss der Mieter in aller Regel ausziehen. Eigentumsrechte gehen dann vor. Allerdings gibt es Härtefälle. Doch da sind die Gerichte laut den Warentest-Experten streng. Alter allein schützt zum Beispiel nicht vor dem Auszug (BGH VIII ZR 68/19). Auch gesundheitliche Gründe zählen nur, wenn mit einer wirklichen Verschlechterung durch eine neue Umgebung zu rechnen ist. Allerdings befand das Landgericht Berlin unlängst, dass schon der akute Mangel an Wohnraum ein Grund dafür sein kann, dass die Frist zur Räumung der Wohnung verlängert wird. In dem Fall – die Mieterin hatte 244 Absagen auf Bewerbungen für eine neue Wohnung bekommen – durfte die Frau zwei Jahre länger in der gekündigten Wohnung bleiben (Az 67 264/22).
■ Was bei Verkauf gilt
Wenn ein Mietshaus verkauft wird und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Beim ersten Verkauf haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Nutzen sie dieses nicht, dürfen sie noch drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
■ Welche Fristen laufen
Wie schnell ein Mieter die Wohnung im Fall einer zulässigen Kündigung räumen muss, hängt davon ab, wie lange er diese schon bewohnt hat. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren hat er drei Monate Zeit für den Auszug, bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate und ab acht Jahren neun Monate.
■ Was Klagen kosten
Wer eine Klage gegen eine Kündigung erwägt, muss sich über möglicherweise hohe Kosten im Klaren sein. Denn zahlen muss für den Rechtsstreit, wer ihn verliert. Bei einer Monatsmiete von 1000 Euro im Monat betragen die Mindestprozesskosten schon in der ersten Instanz 5200 Euro, so die Tester. Gut, wenn man Mitglied in einem Mieterverein ist oder eine Rechtsschutzversicherung hat, die Mietrecht einschließt.
Will ein Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, muss er das schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist tun. Der Widerspruch muss auf Anforderung des Vermieters begründet werden. Bleibt der Vermieter bei der Kündigung, kann er Räumungsklage einreichen. Das Gericht wägt dann die Interessen ab. Dabei geht das Interesse des Eigentümers vor, solange kein Härtefall vorliegt, so die Stiftung Warentest. CORINNA MAIER