Ausgehend von der Landeshauptstadt (hier der Gärtnerplatz) setzen sich die hohen Kaufpreise und Mieten fort. Erst außerhalb des S-Bahn-Bereichs entspannt sich die Lage. © Axel Haesler
Mit dem Ukraine-Krieg waren die Zinsen in Europa gestiegen und hatten den Immobilienpreisen einen schweren Schlag versetzt. Mit den inzwischen deutlich gesunkenen Bauzinsen trauen sich jetzt wieder Käufer auf den Markt: „Ein wieder gestiegenes Kaufinteresse nach energetisch modernisierten Bestandsobjekten hat den Abwärtstrend bei den Kaufpreisen gestoppt“, erklärt Stephan Kippes, Leiter des Forschungsinstituts des Maklerverbandes IVD Süd, bei der Vorstellung des Herbst-Berichtes. „Erstmals seit der Zinswende zeigen die Preise für gebrauchte Immobilien in den Kreisstädten des Münchner Umlands tendenziell wieder leicht nach oben.“
Im Durchschnitt der Umland-Kreisstädte Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck und Starnberg ermittelte der IVD ein marginales Plus von 0,2 Prozent für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand. Nur in Ebersberg gaben die Kaufpreise mit minus 0,7 Prozent etwas nach. In Bad Tölz blieben die Preise stabil. Tendenziell sind energetisch hochwertige Objekte gefragt, bei Gebäuden der Energieklasse F oder schlechter müssten die Verkäufer schon länger spürbare Abschläge hinnehmen.
Neubau liegt brach
Der Aufschwung gilt allerdings nur für den Bestand: Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten machen den Neubau gerade unattraktiv: „Es schaut nicht gut aus, wir haben viele Bauträger verloren“, erklärt die Maklerin Dagmar Hauser für den Landkreis Fürstenfeldbruck. Denn private Bauträger könnten ihre Kosten gerade kaum über die Miete hereinfinanzieren: „Wenn Sie heute in Erding eine 80-Quadratmeter-Wohnung bauen und darauf vier Prozent Rendite wollen, müssten Sie 2600 Euro Warmmiete verlangen“, erklärt der Makler Karl Kainz. Weil sich das kaum jemand leisten kann oder möchte, bleiben Investoren dem Markt fern. Private Häuslebauer hätten dagegen, so Dagmar Hauser, wegen gestiegener Anforderungen aktuell Schwierigkeiten, Bankkredite zu bekommen. Kurzum: Es werden kaum Wohnungen gebaut. Die Leidtragenden sind Wohnungssuchende: „Die Mietmärkte leiden weiterhin unter einem sehr hohen Nachfragedruck“, erklärt Stephan Kippes. Im Vergleich zum Frühjahr haben die Mieten in den Umlandkreisen durchschnittlich um ein Prozent zugelegt. Kippes nimmt die öffentlichen Organe in die Verantwortung: „Es würde helfen, wenn der Staat Genossenschaftswohnungen fördern würde, die sind bezahlbar.“ Dazu bräuchte es mehr Sozialwohnungen, kommunalen Wohnbau und Betriebswohnungen, um den Markt zu entlasten.MAS