Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte Wert auf umfassende, ansprechende Unterlagen legen. Das könnte den Preis erhöhen. © IMAGO/Rainer Berg
Die Wohnungspreise sind laut einer Untersuchung von ImmoScout24 im letzten Quartal des vergangenen Jahrs erstmals seit 2020 in den acht Metropolen gestiegen – im Bestand und im Neubau. „Wir sehen dort ein Plus von einem Prozent“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Wohnungsbesitzer in Großstädten können die Situation für sich nutzen. Sollten Immobilienbesitzer sich dafür entscheiden, eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen, gibt es einiges zu beachten. Welche Dokumente müssen vorliegen? Soll der Verkauf privat oder mit Makler geschehen? Wie lässt sich ein realistischer Preis finden? Hier die Empfehlungen von Experten.
■ Dokumente
Eine vollständige Unterlagenmappe ist beim Immobilienverkauf unerlässlich – je nach Vermietungsstatus variieren die Anforderungen. Zunächst müssen rechtliche Grundlagen wie ein aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt) mit allen Belastungen und Eigentumsverhältnissen sowie ein gültiger Energieausweis vorliegen. „Der Energieausweis ist seit vergangenem Jahr verpflichtend“, sagt Peter Hettenbach, Gründer des Schwetzinger Marktforschungsinstituts, IIB Institut. Verstöße könnten mit Strafen von bis zu 15 000 Euro geahndet werden.
Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung zwingend. Sie weist die Miteigentumsanteile am Gebäude aus. Außerdem müssen Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen sowie Angaben zur Instandhaltungsrücklage vorgelegt werden. Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über Mietsicherheiten hinzu.
Vollständige Transparenz über geplante Sanierungen, Sonderumlagen und Informationen zum energetischen Zustand sind Pflicht. „Verschwiegene Risiken führen oft zu Nachverhandlungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen“, warnt Bernhard Bauer, Sprecher der Geschäftsführung des Sparkassen-Immobilien-Service (SIS) in München. Besonders Maßnahmen an Dach oder Fassade verursachten schnell fünfstellige Kosten.
■ Bewertung
„Als Vorab-Informationsinstrument zur Kaufpreisfindung sind einige Online-Tools am Markt“, sagt Hettenbach, dessen Institut auch eine solche Analyse zum Beispiel unter dem Dach der Sparkassen anbietet. Die Tools böten eine erste Preisindikation. Andererseits dienten einige Tools lediglich dazu, die Adresse eines potenziellen Kunden zu akquirieren. Hier sei Vorsicht geboten. Seit der zweiten Jahreshälfte 2025 seien Tools online, die KI-gesteuert und wenig transparent seien. „Sie liefern wenig sinnvolle Ergebnisse. Gerade in kleinen Gemeinden werden oft Zahlen erfunden, die einer Überprüfung durch Profis nicht standhalten“, sagt er.
Grundsätzlich sind die Preise an den Immobilienmärkten weiter hoch. ImmoScout24 hat einen Durchschnittspreis pro Quadratmeter von rund 2570 Euro in Deutschland errechnet. Spitzenreiter ist München, wo die höchsten Quadratmeterpreise – etwa 8270 Euro für Bestandswohnungen, rund 10 540 Euro für Neubau – gezahlt werden müssen. Hettenbach weist darauf hin, dass die Preise in den Randlagen der Ballungsräume günstiger würden. „In den ganz peripheren Gebieten zeigen sich leichte Preisnachlässe, sowohl beim Kaufen als auch beim Mieten“, sagt er.
■ Energieeffizienz
„Eine gute Energieeffizienzklasse (A-C) kann den Verkaufspreis um bis zu 15 Prozent erhöhen“, sagt Hettenbach. Bei schlechten Werten (F-H) erwarteten Käufer Preisabschläge, da in der Regel Modernisierungskosten anstehen. Auch Bauer hat beobachtet, dass Kaufinteressenten Energiekosten und künftigen Sanierungsaufwand genau kalkulieren. „Eine gute Energieeffizienz geht meist mit einem niedrigeren Hausgeld einher, was die monatliche Belastung mindert“, sagt er.
ImmoScout24 kann die Trends belegen. „Zahlen aus Q4 2025 zeigen, dass bundesweit der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse A von rund 5370 Euro (Q1 2021) auf etwa 6100 Euro (Q4 2025) gestiegen ist – ein Plus von 13 Prozent“, sagt ein Sprecher. Im gleichen Zeitraum seien die Preise für die ineffizientesten Klassen G und H um jeweils 12 Prozent gesunken.
■ Vermarktung
Gleich mehrere Immobilienportale ermöglichen es Verkäufern, sich einen Überblick über den Markt zu verschaffen und die eigene Immobilie zu inserieren. Mit wenigen Mausklicks ist das Exposé der Wohnung oder des Hauses hochgeladen. Dennoch raten die Experten zur Unterstützung durch einen Makler, vor allem, um den richtigen Preis zu ermitteln. „Der richtige Marktwert ist die zentrale Stellgröße beim Immobilienverkauf“, sagt Bauer. Ein zu niedrig angesetzter Preis führe schnell zu Vermögensverlust, ein deutlich zu hoher Preis könne den Verkauf erheblich verzögern und Interessenten abschrecken. „Orientierung an einzelnen Vergleichsfällen, etwa am erzielten Preis einer Nachbarimmobilie, reicht dafür nicht aus, da individuelle Faktoren wie Größe, Alter, Bauqualität, Ausstattung und Lage den Wert maßgeblich bestimmen.“ Laut ImmoScout24 betrug die Differenz zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis im November 2025 in München um die 7 Prozent. Eine Wohnung, die mit 200 000 Euro angeboten wurde, wurde also real für 186 000 Euro verkauft.
■ Erfolgsfaktoren
Um seine Immobilie an den Mann oder an die Frau zu bringen,ist laut Hettenbach die positive Präsentation des Kaufobjekts, wichtig. So vermittelten professionelle Fotos und präzise Grundrisse Qualität. „Sie sollten durch eine vollständige Objektbeschreibung inklusive Energie-Kenndaten ergänzt werden“, sagt Hettenbach. Eine detaillierte Lagebeschreibung mit Infrastruktur-Infos wie Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten rundeten dies ab. Seien Modernisierungen notwendig, könnte ein Sanierungsfahrplan Aufwände konkret machen und faktenbasierte Preisverhandlungen erlauben.
■ Kosten und Steuern
Beim Verkauf einer Immobilie fällt eine Maklerprovision an, die hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird und je nach Vereinbarung 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises beträgt. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren, die etwa 1,5 bis 2 Prozent ausmachen. „Notar- und Grundbuchkosten, Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, kleinere Instandsetzungen und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen machen etwa zehn Prozent des Kaufpreises aus“, sagt Bernhard Bauer.