Wenn sich der Mieter durch Untervermietung bereichern will, muss der Vermieter da nicht mitmachen. © dpa
Wer eine Wohnung untervermietet, darf damit nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keinen Gewinn erzielen. Der achte Zivilsenat stärkt mit der Entscheidung den Mieterschutz und schiebt einer gängigen Praxis gerade in angespannten Wohnungsmärkten einen Riegel vor.
Menschen würden damit vor überhöhten Untermieten geschützt, sagte der Vorsitzende Ralph Bünger. Bislang war die für Vermieter, Mieter und Untermieter gleichermaßen relevante Frage höchstrichterlich ungeklärt.
Eine Untervermietung solle einem Mieter ermöglichen, die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse halten zu können – etwa bei einem Auslandsaufenthalt. Die Untermiete dürfe die Aufwendungen in Bezug auf die Wohnung decken, entschied der Senat. „Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“ (Az. VIII ZR 228/23)
„Untervermietung ist kein Geschäftsmodell“
Im konkreten Fall aus Berlin hatte eine Vermieterin einem Mieter gekündigt, weil er die Wohnung gewinnbringend untervermietet habe. Der heute 43-Jährige verlangte 962 Euro monatlich für eine 65 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung, für die erst selbst 460 Euro zahlte. Von seinem Vermieter hatte der Mieter jedoch keine Untervermietungserlaubnis eingeholt. Der Vermieter mahnte den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung vergeblich ab und kündigte daraufhin im Februar 2022 das Mietverhältnis. Der BGH urteilte, dass die Kündigung rechtmäßig ist und der Mieter die Wohnung räumen muss.
„Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben“, erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden.“ Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke, teilte mit: „Untervermietung ist kein Geschäftsmodell.“ Das sei auch eine Frage der Fairness.
In dem Berliner Fall argumentierte der Mieter, er habe den Untermietern die Wohnung voll ausgestattet überlassen – etwa mit Möbeln, Geschirrspüler, Waschmaschine, Fernseher und Soundanlage. Er habe geschaut, was sein Hab und Gut wert sei. Nur gebe es keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis eingerechnet werden.
Der BGH ging weder darauf ein, ob überlassenes Mobiliar bei der Frage der Untermiet-Höhe zu berücksichtigen ist, noch auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.