Wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte, müssen Mieter meistens ausziehen. Ausnahmen gibt es unter Umständen in Härtefällen. © Franziska Gabbert, dpa
Kündigung wegen Eigenbedarfs: Eine solche Nachricht des Vermieters trifft Mieter meist unvorbereitet. Andererseit ist die Eigenbedarfkündigung auch einer der wenigen rechtlich gültigen Gründe für einen Vermieter, wenn er seine Wohnung selbst beanspruchen will.
Eigenbedarf: Was ist das überhaupt?
Mit der Kündigung wegen Eigenbedarfs können Vermietende ein Mietverhältnis beenden, um die Wohnung für sich selbst oder Angehörige zu Wohnzwecken zu nutzen. Wichtig zu wissen: Wohnungsunternehmen können grundsätzlich keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dieses Recht ist ausschließlich natürlichen Personen vorbehalten.
Für wen greift Eigenbedarf?
Der Kreis der Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, ist weit gezogen. Neben Vermieter oder Vermieterin selbst umfasst er Ehepartner, Verlobte, (Stief-)Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Neffen und Nichten. Außerdem kommen generell Menschen infrage, die im Haushalt des Vermieters oder der Vermieterin leben.
Pflegekräfte gehören nicht unbedingt zu den Bedarfspersonen und damit zu denen, für die nicht ohne Weiteres ein klassischer Eigenbedarf angemeldet werden kann.
Was fällt unter Eigenbedarf?
Die Palette reicht vom Wohnungswechsel aus Altersgründen über den Auszug der Kinder bis hin zur Wahrnehmung des Umgangsrechts von Eltern und Kindern. Zu all diesen Punkten haben Gerichte schon geurteilt – häufig zum Nachteil von Mietern.
Und was nicht?
Die lediglich vage Absicht, die Wohnung oder das Haus irgendwann einmal nutzen zu wollen, rechtfertigt keinen Eigenbedarf. Solchen sogenannten Vorratskündigungen hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt.
Welche Informationen stehen Mietern im Rahmen der Eigenbedarfskündigung zu?
Prinzipiell beschränkt sich der Anspruch darauf, dass Vermieter im Kündigungsschreiben mitteilen, für wen genau sie die Wohnung beanspruchen. Sie müssen denjenigen benennen und den Grund darlegen: Weil die Wohnung näher zum neuen Arbeitsplatz liegt, sie aus Altersgründen vom Familienheim in eine kleinere Wohnung wechseln möchten oder die erwachsenen Kinder aufgrund von Familienzuwachs mehr Platz als die aktuellen 50 Quadratmeter benötigen. Tiefer brauchen Vermieter nicht ins Detail zu gehen. Auf Nachweise haben Mieter nach Auskunft des Mietrechtsanwalts Nico Bergerhoff keinen Anspruch – zumindest nicht im Kündigungsschreiben.
Unter dem Strich seien die Anforderungen an die Begründung niedrig, sagt Monika Schmid-Balzert vom DMB Mieterverein München. „Der Grund muss plausibel und nachvollziehbar sein. Das reicht, damit Gerichte die Eigenbedarfskündigung meistens anerkennen“, sagt sie.
Wie muss das Kündigungsschreiben formal aussehen, damit es gültig ist?
Vermietende Paare und Erbengemeinschaften, die den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben haben, müssen auch alle die Eigenbedarfskündigung unterzeichnen. Stehen mehrere Mieter im Vertrag, muss auch allen gekündigt werden.
Was tun bei Zweifeln an der Kündigung?
Kommt Mietern etwas komisch vor, sollten sie diesem Eindruck nachgehen. Sie können dafür zum Beispiel den Vermieter anschreiben und diesen bitten, den Eigenbedarf besser zu erläutern. Zudem lässt sich recherchieren, ob seine Angaben und Gründe zutreffen. Ein Blick ins Internet hilft. Taucht die Wohnung auf Verkaufsportalen auf, ist der angemeldete Eigenbedarf mutmaßlich vorgetäuscht. Gingen der Kündigung Streitigkeiten um Mieterhöhungen und Nebenkosten voraus, sollten Mieter ebenfalls misstrauisch werden, so Monika Schmid-Balzert.
Wie können Mieter gegen Eigenbedarfskündigungen vorgehen?
Dafür brauchen sie gute Argumente. „Man muss seine Zweifel mit stichhaltigen Belegen untermauern“, sagt Monika Schmid-Balzert. Mieter haben ein Widerspruchsrecht. Es greift vor allem, wenn eine unzumutbare Härte – hohes Alter, schwere Krankheit – als Hindernis für den Auszug angeführt wird. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erfolgen.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Das hängt von der Mietdauer ab: Wer bis zu fünf Jahre in einer Mietwohnung gelebt hat, kann mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Nach Ablauf des fünften Jahres beträgt die Kündigungsfrist bereits sechs, nach dem achten Jahr neun Monate. Bei Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen können Bergerhoff zufolge Kündigungssperrfristen entstehen. Mieter, die schon vor der Aufteilung dort wohnten, sind laut Gesetz drei Jahre nach dem ersten Verkauf der Wohnung nach Teilung vor Eigenbedarf geschützt. Bundesländer können die Fristen ausdehnen. In Bayern sind es in Städten wie München zehn Jahre.