In und um München sind die Immobilienpreise hoch. Dennoch gibt es noch einige Ecken, wo es preiswerter ist. Das gilt vor allem für den Osten. © Imago
Die Investition in ein eigenes Zuhause ist für viele ein essenzieller Baustein der Altersvorsorge. Doch in und um München sind die Immobilienpreise für Normalverdiener schwer zu stemmen. Die Frage ist: Wo gibt es bezahlbaren Wohnraum? Das haben wir Markus Bierbaum gefragt. Er leitet Immobilien und Vermittlerbetreuung bei der Stadtsparkasse München.
Herr Bierbaum, wo im S-Bahn-Bereich sind Immobilien noch verhältnismäßig günstig?
Es gibt überall im S-Bahn-Bereich noch gute Angebote. Der Norden, Osten und Südosten bieten sich an. Vor allem Richtung Ebersberg und zwischen München und Erding sehen wir öfter gute Möglichkeiten. An den großen Seen wird man eher weniger Schnäppchen finden.
Lohnt es sich, auf die S-Bahn-Anbindung zu verzichten?
Wenn ich die zusätzliche Anfahrt in Kauf nehme, wird es auf jeden Fall deutlich günstiger. Wir sehen, dass die Preise schon steigen, sobald ein S-Bahn- oder Tram-Anschluss nur geplant wird. Man muss sehen, was zu den Lebensumständen passt: Wenn ich Richtung Mühldorf gehe, wird es noch günstiger, die Fahrt zum Arbeitsplatz ist aber auch entsprechend lang.
Unterscheiden sich denn Gebäudetypen in den Kosten pro Quadratmeter?
Eigentumswohnungen sind günstiger als Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser und Altbau ist in der Regel günstiger als Neubau. Da kommt es aber sehr auf den Zustand der Immobilie an.
Gerade schlecht gedämmte Häuser mit Öl- oder Gasheizungen werden gerade mit großen Abschlägen verkauft. Gleichzeitig gibt es üppige Förderungen für Heizungstausch und Sanierung. Kann das eine Chance für junge Familien sein?
Das kann eine Chance sein, man darf aber nicht blauäugig sein. Wenn ich das Haus 60 000 Euro unter Marktwert bekomme, aber 150 000 Euro in die Sanierung stecken muss, habe ich erstmal Investitionen. Danach spare ich aber vermutlich beim Energieverbrauch und den Kosten. Um zu sehen, ob sich das am Ende rechnet, sollte man sich vorab von einem Sachverständigen einen Sanierungsplan erstellen lassen. Am besten macht man zuerst einen Termin bei einem Immobilienfinanzierer und klärt, was man sich leisten kann und wie man Sanierung und Kredit unter einen Hut bekommt.
Zur Finanzierung kommen immer die Nebenkosten. Mit wie viel muss man rechnen?
Für Makler, Grunderwerbssteuer und Notarkosten muss man etwa zehn Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen. Ohne Makler sind es 3,5 Prozent weniger.
Wie viel Eigenkapital sollte man denn mitbringen?
Die Nebenkosten sollten über das Eigenkapital gedeckt sein. Zusätzlich sind zwischen zehn und 20 Prozent Eigenkapital sinnvoll, damit die Finanzierung auch gut zu stemmen ist.
Ab welcher Eigenkapitalquote gewähren Finanzierer günstigere Kredite?
Je mehr Eigenkapital ich mitbringe, desto günstiger wird es meist. Als Daumenregel gilt: Wenn ich 20 Prozent Eigenkapital habe, ist das Zinsniveau schon mal ok. Wenn ich 40 Prozent mitbringe, wird es noch einmal günstiger. Wie sich das genau gestaltet, hängt aber vom Marktumfeld ab. Und je mehr Kapital ich mitbringe, desto besser natürlich. Aber das ist im Münchner Umland meist schwierig.
Wie viel vom Monats-Netto darf die Finanzierung denn kosten?
Idealerweise sollten es nicht mehr als 50 Prozent sein. Eine Richtschnur sind 30 bis 40 Prozent für die Kreditrate. Dazu kommen die Kosten. Bei Eigentumswohnungen das Wohngeld, und bei Häusern muss man selbst Rücklagen für Sanierungen bilden. Je nach Alter des Hauses sollten das schon drei Euro pro Quadratmeter und Monat sein.
Bei Immobilien geht es um große Werte. Welche Absicherungen machen Sinn?
Dazu gehört einmal das Zinsrisiko. Das kann man durch lange Laufzeiten begrenzen. Gerade bei Vorerkrankungen sollte man aber auch die Kreditraten absichern, falls persönlich oder beruflich etwas passiert. Das sind dann klassische Themen wie Berufsunfähigkeits- oder Risiko-Lebensversicherungen, aber auch den Bauherrenrechtsschutz. Wir bieten zum Beispiel auch einen Baufinanzierungsschutz an, mit dem man die Kreditraten absichern kann.