Ein Erbe ermöglicht vielen den Traum vom Eigenheim. Muss man sich die Immobilie der Vorfahren aber mit anderen teilen, wird es schnell kompliziert. © RAY/Imago
Ein Haus, viele Erben: Eine komplizierte Situation. Wer entscheidet über einen Verkauf? Wer darf einziehen, wie kann er die anderen auszahlen? Das haben Julia Ceko und Benjamin Nist gefragt. Ceko kümmert sich als Maklerin beim Sparkassen-Immobilien-Service (SIS) um große Gebäude wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Das Maklerinstitut ist eine Tochter der Stadtsparkasse München. Nist ist Vertriebsleiter beim „Standardprodukt“, also meist selbst genutztes Eigentum.
■ Problemfall Erbengemeinschaft
Eine Familie erbt ein Haus – und keine Anweisungen dazu. Für Julia Ceko ein ungünstiger Fall: „Eine Erbengemeinschaft ist nicht für die Ewigkeit gemacht”, erklärt die Maklerin. „Je öfter eine Immobilie vererbt wird, desto verzweigter wird die Konstellation. Und je mehr Personen beteiligt sind, desto schwieriger wird es, einen gemeinsamen Nenner zu finden.” Ein Beispiel: „Mein persönlicher Rekord waren 61 Erben.“
■ Rechtslage beim Verkauf
Wer aber entscheidet, was mit dem Haus geschieht? Das kommt auf das Testament an: „So gibt es etwa die Konstellation, dass eine Großmutter das Haus ihrer Tochter vererbt, zugleich jedoch im Testament bestimmt, dass später auch die Enkelin als Nacherbin eingesetzt wird“, erklärt Julia Ceko. Damit will die Großmutter sicherstellen, dass das Haus in Familienbesitz bleibt. „In solchen Fällen ist die Verfügungsbefugnis der Tochter entsprechend eingeschränkt.” Sind Minderjährige beteiligt, sei bei bestimmten Entscheidungen zusätzlich eine Genehmigung des Familiengerichts erforderlich. Und was, wenn sich mehrere Erben nicht einigen können? Dann „hat grundsätzlich jeder Miterbe die Möglichkeit, die Auseinandersetzung zu verlangen, im Extremfall auch über eine Teilungsversteigerung. Den Antrag stellt man beim Amtsgericht, idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung“, so Julia Ceko. Doch das sei meist nicht die beste Lösung, „weil die erzielten Erlöse häufig unter den Marktpreisen liegen”, so Ceko. „Deshalb versuchen wir in der Praxis immer, eine gemeinsame Lösung zu erreichen.”
■ Diplomatische Lösungen
„Die einzig faire Lösung für die Aufteilung einer Immobilie besteht in der Regel darin, sie zu verkaufen“, so SIS-Makler Benjamin Nist. Allerdings gebe es oft persönliche Wünsche innerhalb von Erbengemeinschaften. „Wenn zum Beispiel ein Erbe in das Haus einziehen möchte, haben die anderen Erben das Recht, ihren Anteil ausgezahlt zu bekommen.“ Dafür ist oft ein Kredit nötig. „Der Vorteil hier: Der eigene Anteil an der Immobilie kann als Sicherheit für den Kredit genutzt werden, was diesen in der Regel günstiger macht.“ Eine andere Lösung wäre eine Art Stundung: Der eingezogene Erbe zahlt dem anderen eine halbe Miete für das Objekt. Das halbe Kapital des anderen Erben ist dann aber im Objekt gebunden – und erwirtschaftet keine Miete. Dennoch kommen solche Konstellationen vor: „Aus Erfahrung weiß ich, dass es in Familien oft emotionale Gründe gibt, die eine rein finanzielle Entscheidung überlagern. Dabei geht es häufig weniger darum, den letzten Euro aus dem Objekt herauszuholen, sondern vielmehr um den persönlichen Wunsch, eine Lösung zu finden, mit der alle zufrieden sind“, so Nist.
Oft ist Fingerspitzengefühl gefragt. Julia Ceko hat sich deshalb sogar zur Mediatorin fortgebildet: „Bei der Erbengemeinschaft mit 61 Beteiligten wollte zunächst ein Erbe nicht verkaufen. In Gesprächen konnten wir eine Einigung erzielen, bei der er einen etwas höheren Anteil am Verkaufserlös erhielt. Am Ende war das Ergebnis für alle wirtschaftlich sinnvoll.” Einvernehmen herzustellen, zahlt sich oft aus.
■ Immobilien richtig verkaufen
Oft ist der Verkauf für Erbengemeinschaften der einfachste Weg. Denn neben der Verteilung kommen die Verwaltung und die Sanierungspflichten dazu. Um den Preis der Immobilie geht es aber nicht erst beim Verkauf – sondern schon beim Bemessen der Erbschaftssteuer: „Im ersten Schritt kann die Bewertung der Immobilie durch den Makler vorgenommen werden“, so Benjamin Nist. „Häufig akzeptiert das Finanzamt dies schon als Grundlage“, so der Makler. „Bei Mehrfamilienhäusern oder anderen großvolumigen Objekten ist es jedoch ratsam, einen unabhängigen Gutachter für die Bewertung zu beauftragen“, so Makler Benjamin Nist.MAS