Immer mehr Menschen erben Immobilien. Die Steuern sind wegen der gestiegenen Immobilienpreise aber oft hoch. Wie man sich die Abgabe sparen kann, erklärt Paul Grötsch, Fachanwalt für Erbrecht.
Herr Grötsch, wer erbt denn bei einem Todesfall die Immobilie?
Gibt es ein Testament, ist es der dort Bedachte. Ansonsten gilt die gesetzliche Reihenfolge – also Ehegatten, Kinder, Enkel und so weiter. Es macht gerade für Eheleute Sinn, den jeweils Überlebenden als Alleinerben einzusetzen. Denn sonst hätten die übrigen Erben eine Beteiligung am Haus – und damit jederzeit das Recht, eine Teilungsversteigerung zu verlangen. Dagegen hilft das sogenannte Berliner Testament. Damit haben die übrigen Erben nur noch Anspruch auf ihren Pflichtteil in Form einer Zahlung.
Wie viel Steuer wird beim Vererben fällig?
Das hängt vom Wert des Nachlasses und dem Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Steuerfreibetrag von 400 000 Euro pro Elternteil, die Nichte nur 20 000. Der Steuersatz steigt mit dem Wert des Erbes und dem familiären Abstand zum Erblasser: Bei Kindern geht es bei sieben Prozent los, bei der Nichte bei 15 Prozent und bei Fremden sind es 30 Prozent.
Verliert man dann beim Berliner Testament einen Freibetrag?
Das ist der große Nachteil, man verliert den Freibetrag gegenüber dem Erstverstorbenen. Wenn das Vermögen die übrigen Freibeträge übersteigt, kann man die Erben schon im ersten Todesfall bedenken. Das muss man aber richtig gestalten: Gibt es nur eine Immobilie, kann man den Kindern einen Anteil vererben. Der Längerlebende sollte sich dann absichern: Einmal braucht er den Nießbrauch, also das Wohn- und Nutzungsrecht, und Rückforderungsrechte z.B. für den Fall, dass das Kind die Immobilie verkauft oder das Kind vor dem Schenker verstirbt.
Wie vereinbart man das?
Die Regelungen müssen im Testament enthalten sein. Das macht man am besten mit einem Anwalt, der einem den entsprechenden Text vorgeben kann. Die Rechte des Längerlebenden werden im Rahmen der Vermächtniserfüllung berücksichtigt und im Grundbuch eingetragen.
Was, wenn man ins Haus der Eltern zieht?
Erben der Ehegatte oder die Kinder das selbst genutzte Eigenheim des Erblassers, ziehen dort ein und bleiben dort zehn Jahre wohnen, ist das Eigenheim steuerfrei. Ziehen sie freiwillig aus, müssen sie die Steuer trotzdem zahlen. Bei Kindern ist ein Eigenheim aber nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m² steuerfrei.
Kann man schon zu Lebzeiten schenken?
Die Freibeträge hat man alle zehn Jahre. Man kann also seinen Kindern alle zehn Jahre 400 000 Euro übertragen. Das kann mehrere Vorteile haben: Wenn die Eltern sich den Nießbrauch an der Immobilie vorbehalten, senkt das den Wert des Objekts. Damit sinkt die Steuerlast. Außerdem passieren zukünftige Wertsteigerungen dann schon beim Kind – bleiben also steuerfrei. Ganz wichtig: Sollte das Haus schon überschrieben sein und das Kind geht in die Privatinsolvenz, können die Gläubiger auch auf das Haus zugreifen. Das gilt auch für Scheidungen. Deshalb sollten die Erblasser sich für solche Fälle bei der Schenkung das Rückforderungsrecht vertraglich einräumen.