Das Leben an der Isar – hier der Blick auf das deutsche Museum – ist schön und teuer. Kaum günstiger ist es im Einzugsbereich der S-Bahn. Wegen der hohen Bauzinsen sind die Preise aber kaum noch gestiegen. © imago classic
Häuser und Wohnungen in München und dem restlichen Freistaat sind seit vergangenem Herbst etwas teurer geworden. Verglichen mit den Boomjahren vor der Corona-Pandemie war der Preisanstieg allerdings gemäßigt. Das zeigen Daten des IVD-Marktforschungsinstituts.
■ München
Bei den Münchner Immobilien hat sich im letzten Halbjahr fast gar nichts getan: Ein frei stehendes Einfamilienhaus kostet hier aktuell 1,825 Millionen Euro. Der Grund: Dieses utopische Niveau kann fast niemand selbst erarbeiten, dazu kommen die höheren Zinsen. Eine bereits bestehende Eigentumswohnung – Neubauten nicht eingerechnet – schlägt durchschnittlich mit 7800 Euro je Quadratmeter zu Buche, ein halbes Prozent mehr als vor einem halben Jahr, wie der Immobilienverband Deutschland Süd in München weiter mitteilte. „Die teilweise deutlichen Preisrückgänge der vorangegangenen Jahre sind schrittweise in eine Phase stabiler Preise mit punktuell leicht steigenden Tendenzen übergegangen“, sagte Stephan Kippes, der Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Baugrund dagegen ist billiger geworden: Ein Quadratmeter Grundstück für Mehrfamilienhäuser kostete 3,4 Prozent weniger. Etwas milder war der Einbruch beim Baugrund für Einfamilienhäuser: Hier lag das Minus bei 1,8 Prozent.
■ Bayern
Häuser und Wohnungen in Bayern sind seit vergangenem Herbst etwas teurer geworden. Verglichen mit den Boomjahren vor der Corona-Pandemie war der Preisanstieg allerdings gemäßigt: Ein frei stehendes Einfamilienhaus kostet demnach im landesweiten Schnitt in diesem Frühjahr 843.000 Euro und ist damit 0,6 Prozent teurer als im vergangenen Herbst. Eine Eigentumswohnung im Bestand kostet durchschnittlich mit 4180 Euro je Quadratmeter ein halbes Prozent mehr als vor einem halben Jahr, wie der Immobilienverband Deutschland Süd in München weiter mitteilte. Baugrund dagegen ist billiger geworden: Ein Quadratmeter Grundstück kostete im Mittel demnach 875 Euro und damit 1,1 Prozent weniger.
■ Sanierung
Eine große Rolle für den Wert der Immobilien spielen auch Heizung und Isolierung: Während gut gelegene und qualitativ hochwertige Immobilien laut IVD Süd weiterhin stabile bis leicht steigende Preise erzielen, müssen die Eigentümer älterer Immobilien mit Modernisierungsbedarf oder schlechter Energiebilanz ihre Objekte teilweise günstiger verkaufen, als erhofft.
■ Zinssorgen
Eine Hürde für viele Interessenten sind demnach nach wie vor die Kreditzinsen – und der Irankrieg könnte die Finanzierung noch schwieriger machen: „Nach Analysen von Finanzierungsvermittlern sind die Effektivzinsen für zehnjährige Immobilienkredite inzwischen wieder über die Marke von vier Prozent gestiegen“, sagte Kippes. „Sollte sich dieser Trend fortsetzen, besteht die Gefahr, dass die gerade einsetzende Belebung am Wohnimmobilienmarkt wieder an Dynamik verliert.“ Das bedeutet: Es würde weniger gebaut.
■ Neubau
2025 wurden erstmals seit dem Einbruch 2022 wieder mehr Wohnungsneubauten genehmigt. Gegenüber dem schwachen Vorjahr waren es sogar 7,4 Prozent mehr. Trotzdem seien immer noch 35 Prozent weniger Wohnungen genehmigt worden als 2021. „2025 war ein schlechtes Jahr für den Neubau“, resümiert der IVD-Marktforschungschef. Damit dürfte der Druck auf Bestandsimmobilien und den Mietmarkt weiter steigen. Stephan Kippes kritisiert auch die Bürokratie in München: Allein für Einsicht in die Bauakten bekomme man erst in drei Monaten einen Termin. Das verzögere die Projekte. Zudem schrecken die hohen Zinsen Investoren ab, wie der Makler Markus Kestler aus Nürnberg erklärte: „Für drei Prozent Rendite wollen Anleger keine Wohnung. Die gehen zu ihrer Hausbank und kaufen Staatsanleihen, wo sie nichts tun müssen.“mas