Etwa 90.000 Neubauten und Immobilienkäufe gab es 2024 in Bayern. Der Kauf eines Eigenheimes ist meistens ein finanzieller Kraftakt. © IMAGO/Markus Matzel
Rund 509.000 Eigenheime und Eigentumswohnungen sind 2024 nach offiziellen Erhebungen in Deutschland verkauft worden, so der Immobilienmarktbericht 2024 der amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswertermittlung und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn. Allein in Bayern waren es rund 90.200 (inklusive Bauplätze und Mehrfamilienhäuser). „Eine eigene Immobilie zu kaufen, kann auch heute eine gute Investition sein“, sagt Robin Knies, Finanzredakteur bei Stiftung Warentest. „Ob man sein Geld in Aktien und ETF oder in die eigene Immobilie anlegen möchte, ist eine Typfrage“, sagt er. Wer Lust habe, sich mit diesem Thema zu beschäftigen und sich auch später um die Immobilie zu kümmern, für den seien Immobilien das Richtige – wenn man die finanziellen Möglichkeiten habe.
■ Voraussetzungen
Die Höhe des Eigenkapitals ist häufig die größte Hürde, die sich Interessenten vorm Kauf eines Hauses oder einer Wohnung stellt. „Wir raten zu 20 Prozent Eigenkapital, zuzüglich den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie“ sagt Knies. Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer. Die Nebenkosten belaufen sich häufig auf rund 10 Prozent der Kaufsumme. Knies rechnet vor, dass der Eigenanteil bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bei ungefähr 120.000 Euro liegt, wenn man 20 Prozent plus Nebenkosten selbst beisteuert. Auch Thomas Hammer Finanzexperte aus Ötisheim bei Karlsruhe, rät zu 20 Prozent Eigenkapital. „Mindestens sollten aber zehn Prozent da sein“, sagt er.
■ Unterlagen
Um einen Kredit zu geben, verlangen Banken viele Unterlagen. Dazu zählen zum Beispiel der Einkommensteuerbescheid oder die Lohnsteuerbescheinigung des letzten Jahres, Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, eventuell auch der Nachweis eines unbefristeten Arbeitsvertrags. Kontoauszüge der letzten drei Monate können verlangt werden, Nachweise über weiteres Vermögen und eine Selbstauskunft oder SCHUFA-Einverständniserklärung.
Zusätzlich zu den finanziellen Nachweisen muss beim Immobilienkauf ein Kaufvertragsentwurf vorgelegt werden, eine Objektbeschreibung, Fotos der Immobilie und Nachweise über durchgeführte Modernisierungen. „Falls Baumaßnahmen vorgenommen werden sollen, sollten Kostenvoranschläge von Handwerksfirmen eingereicht werden“, sagt Hammer. Die Stiftung hat auf ihrer Webseite eine Checkliste für einzureichende Unterlagen zusammengestellt. Hammer ist Autor des „Ratgeber Immobilienkauf“, der im vergangenen Jahr bei der Verbraucherzentrale NRW erschienen ist und dort im Shop erworben werden kann.
■ Kredithöhe, Laufzeit
Wer sich über Kredite informieren will, kann bei Stiftung Warentest, KreditHyp oder Max Herbst auf der Webseite schauen. „Ein Kredit mit einer Laufzeit von etwa zehn Jahren hat derzeit einen Zinssatz von rund 3,85 Prozent, bei 15 Jahren Laufzeit sind es 4,14 Prozent“, sagt Hammer. Kürzere Kredite sind günstiger, weil die Banken nach Ende der Laufzeit neue Verträge zu aktuellen Konditionen aushandeln können“, sagt Hammer. Welche Zinsbindung ein Kreditnehmer wählt, hängt von seinem Sicherheitsbedürfnis ab.
„Käuferinnen und Käufer sollten nicht darauf spekulieren, dass wir in nächster Zeit nochmal so eine Niedrigzinsphase wie zwischen 2015 und 2022 bekommen werden“, sagt Knies. Die derzeitigen Zinsen schätzen die Experten als moderat ein. Eine Prognose für die zukünftige Entwicklung lässt sich nicht stellen. Ein Tipp: „Der Gesetzgeber erlaubt es, dass ein Kredit, der über 15 Jahre läuft, nach zehn Jahren gekündigt wird, ohne dass Vorfälligkeitszinsen fällig werden”, sagt Hammer. Sollten die Zinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger sein als bei Vertragsabschluss, lohnt sich das.
■ Tilgungsrate
Ein wichtiges Stichwort bei der Aushandlung eines Kredits ist die Tilgungsrate. „Banken verlangen eine Mindesttilgung von einem Prozent oder mehr“, sagt Knies. Das bedeutet, dass anfangs jährlich mindestens 1 Prozent des Darlehens getilgt werden muss. Wer also 400.000 Euro Kredit nimmt, muss im ersten Jahr mindestens 4000 Euro von der Kreditsumme tilgen, hinzukommen die Zinsen auf den Kredit. Der Experte empfiehlt, falls möglich einen höheren Tilgungssatz zu wählen, um die Restschuld schneller zu reduzieren. Im Laufe der Jahre wird die Kreditsumme abgetragen und der Anteil der Tilgung an der einzelnen Rate steigt. Hammer sagt: „Das Ziel muss es sein, möglichst bald in die höhere Tilgung zu kommen.“
■ Kredithöhe
Die wichtigste Frage für viele Kreditnehmer ist, wie viel sie monatlich abzahlen wollen. „Die Rate sollte nicht höher als 30 bis 40 Prozent des Monatseinkommens sein“, sagt Knies. Wichtig ist, dass der Kredit auch dann noch bedient werden kann, wenn unvorhergesehene Umstände eintreten, betont Hammer, wenn zum Beispiel ein Kind kommt und das zweite Einkommen wegfällt. „Meine dringende Empfehlung: Nie unter Zeitdruck vergleichen und entscheiden“, sagt er. Der Experte rät dazu, so zu planen, dass der Kredit auf jeden Fall bei Renteneintritt getilgt ist. Stiftung Warentest hat einen Online-Rechner zu Kreditraten auf ihrer Webseite. Beratungen zu Immobilienkrediten bieten auch die Verbraucherzentralen.
■ Bankauswahl
Beide Experten empfehlen, sich zunächst bei der Hausbank nach einem Kredit zur erkundigen. „Da kennt man den Kunden oder die Kundin und es gibt einen Vertrauensverhältnis“, sagt Hammer. Außerdem sollten Konkurrenzangebote zum Beispiel von den regionalen Bank vor Ort, Genossenschaftsbanken oder Sparkassen, geprüft werden, aber auch Angebote anderer Banken. Auch Kreditvermittler wie Interhyp, Dr. Klein, Max Herbst oder andere seien gute Anlaufstellen.