Wenn der Lebenspartner einziehen will, kann der Vermieter in aller Regel auch nicht Nein sagen. © Georg Rudy, smarterpix
Mieter, die ihre Wohnung – oder Teile davon – untervermieten, sind keine Seltenheit. Die Gründe dafür sind vielseitig: Vor allem in größeren Städten bessern Bewohner größerer Wohnungen damit gern ihre Haushaltskasse auf. Wer längere Zeit im Ausland unterwegs ist, überlässt seine Wohnung unter Umständen ebenfalls zeitweise einem oder mehreren Untermietern. Zudem gibt es Untermietverhältnisse auch in Wohngemeinschaften.
Auch ältere Menschen, deren Kinder längst aus der großen Wohnung ausgezogen sind, suchen sich Gesellschaft durch Untermieter. Allerdings ist nicht alles erlaubt. Beim Thema Untermiete lauern einige Fallstricke, die den Hauptmieter im Extremfall sogar seine Wohnung kosten können.
■ Vermieter informieren
„Der Hauptfehler wäre, den Vermieter der Wohnung nicht darüber zu informieren, dass jemand dauerhaft einziehen möchte“, sagt Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München. Denn ohne ausdrückliche Erlaubnis seines Vermieters darf ein Mieter nicht untervermieten. „Tut er es dennoch, riskiert er die fristlose Kündigung“, so Schmid-Balzert.
Ein Mitspracherecht, was die Auswahl des Untermieters angeht, hat der Vermieter nicht. „Er hat lediglich Anspruch darauf, Name, Geburtsdatum und Anschrift des potenziellen Untermieters zu erfahren“, so Monika Schmid-Balzert. Über dessen Einkommensverhältnisse und die Details des geplanten Untermietvertrages muss er nicht informiert werden.
„Auf Grundlage dieser Informationen prüft der Vermieter, ob im konkreten Fall Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen“, sagt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Viel Spielraum abzulehnen, hat er allerdings nicht.
■ Gute Gründe
„Ein Klassiker ist die Untervermietung eines oder mehrerer Zimmer, wenn der Hauptmieter zum Beispiel für längere Zeit ins Ausland zieht“, erklärt Rechtsanwalt Dennis Rehfeld vom Deutschen Anwaltverein. Auch die Aufnahme eines Untermieters aus finanziellen Gründen sei berechtigt. Wer mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, sollte den Vermieter zwar auf jeden Fall informieren. Ablehnen kann dieser aber nur in ganz speziellen Fällen.
■ Ablehung möglich
Ein Ablehung durch den Vermieter ist zum Beispiel bei Übernutzung der Wohnung möglich, erklärt Luisa Peitz. Sollen mehrere Untermieter in ein kleines Zimmer ziehen, kann das ein Grund sein, die Zustimmung zu verweigern. „Auch wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll, also alle Räume, kann der Vermieter Nein sagen“, betont Dennis Rehfeld. Und wenn er triftige Gründe anbringen kann, die gegen die Person des Untermieters sprechen – zum Beispiel Sicherheitsbedenken.
■ Aufschlag auf die Miete
Der Vermieter darf einen angemessenen Untervermietzuschlag fordern, erklärt Luisa Peitz. Allerdings sei die Erhöhung der Miete insgesamt auf die Höhe der Mietpreisbremse begrenzt – zumindest, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und dort grundsätzlich die Mietpreisbremse gilt.
■ Höhe der Untermiete
„Die Höhe der Untermiete muss angemessen sein“, erklärt Dennis Rehfeld. Sie ist eindeutig überzogen, wenn die Miete für ein untervermietetes Zimmer höher liegt als die Miete, die der Hauptmieter für die gesamte Wohnung zahlt. „Dann entspricht das Nutzen der Wohnung nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch, denn sie wurde ausschließlich zum Wohnen und nicht zum Geldverdienen angemietet“. Eine angemessene Miete sollte sich seiner Meinung nach prozentual am Anteil der untervermieteten Fläche orientieren.
■ Mietrecht gilt
Für Untermietverhältnisse gelten die gleichen Regeln wie auch sonst im Mietrecht, das heißt, sie sind erstmal unbefristet. „Für kürzere Untervermietungen, also wenn der Hauptmieter zu einem festen Zeitpunkt seine Wohnung wieder vollständig selbst nutzen möchte, sollte ein befristeter Untermietvertrag abgeschlossen werden“, rät Dennis Rehfeld. Endet das Hauptmietverhältnis, endet automatisch auch das Untermietverhältnis.
■ Haftung für Schäden
„Für alle Schäden, die der Untermieter verursacht, haftet der Hauptmieter“, sagt Dennis Rehfeld. Allerdings kann der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter wiederum Schadenersatzansprüche geltend machen.