Monica C.: „Wir haben uns vor vielen Jahren eine Mietwohnung gekauft, zur Vermietung. Ziel war es, diese bis zur Rente abzubezahlen, damit wir im Alter einen Rentenzuschuss haben. Die Wohnung ist jetzt bezahlt. Allerdings haben wir nicht damit gerechnet, dass uns das Vermieten so in Anspruch nimmt. Daher haben wir uns jetzt überlegt, ob wir diese Wohnung an unseren Sohn verkaufen. Kein Nießbrauch – da hätten wir ja dieselbe Arbeit. Der Preis soll dem realen Immobilienmarkt entsprechen. Allerdings möchten wir nicht, dass er einen tatsächlichen Bankkredit für den Kauf aufnimmt, sondern wir leihen ihm das Geld. Was er uns zahlen soll, ist die Miete. Das wären ca. 2% Zinsen und 1%-Tilgung – auf Lebenszeit. Was müssen wir beachten?“
Sohn soll unsere Wohnung kaufen
Der Verkauf der vermieteten Wohnung an Ihren Sohn in Verbindung mit einem Darlehen ist steuerlich grundsätzlich zulässig. In Ihrem Fall fällt beim Verkauf keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an, sofern Sie die Immobilie seit mehr als zehn Jahren im Privatvermögen halten (§ 23 EStG). Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht und der Verkauf notariell ordnungsgemäß durchgeführt wird.
Zur Finanzierung kann dies auch über ein Darlehen abgewickelt werden, muss aber strikt fremdüblich ausgestaltet sein. Das bedeutet insbesondere: schriftlicher Darlehensvertrag, marktüblicher Zinssatz, klare Tilgungsregelung, feste Laufzeit und idealerweise eine Besicherung (z. B. Grundschuld). Die Zahlungen müssen demzufolge auch tatsächlich fließen.
Dadurch würde Ihr Sohn durch die Mieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, die er mit seinem individuellen Steuersatz versteuern müsste. Auf der anderen Seite hätte er Werbungskosten in Höhe der fremdüblichen Zinsen. Bei korrekter Gestaltung kann Ihr Sohn die Immobilie mit 2 % der Anschaffungskosten jährlich abschreiben (§ 7 Abs. 4 EStG).
Sie würden durch die Zinsen Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielen. Diese werden regelmäßig mit 25 % besteuert. Wenn Ihr individueller Steuersatz niedriger als 25 % ist, können Sie auch zur individuellen Versteuerung optieren.
Bezüglich der Höhe der Zinsen fordert der Bundesfinanzhof, dass ein Zinssatz verwendet wird, den ein fremder Dritter am Kapitalmarkt für vergleichbare Bedingungen verlangen würde. Die Zinshöhe muss zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses marktüblich sein. Aufgrund der derzeitigen Marktlage ist ein Zinssatz von 2 % aller Voraussicht nach zu gering.
Eine weitere Variante wäre, den Verkauf gegen dauernde Last oder Leibrente durchzuführen. Dabei kann sich die Höhe an der Höhe der monatlichen Mietzahlungen bemessen. Allerdings handelt es sich nicht um eine vollentgeltliche Anschaffung, sondern teilweise um eine Schenkung, wenn der Barwert für die Leibrente unter dem Verkehrswert (realen Marktpreis) liegt. Der Preis würde somit gerade nicht dem realen Immobilienmarkt entsprechen. Sofern diese Variante für Sie infrage kommt, raten wir Ihnen, sich an Ihren Steuerberater zu wenden.
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