Die Kinder sollen mal die Immobilie bekommen. Doch die Eltern sollten auch an sich denken. © Markus Scholz/dpa
Bernhard M.:„Wir sind ein Rentnerpaar, nicht verheiratet, und besitzen eine Eigentumswohnung, die jedem von uns zur Hälfte gehört. Sollte einer von uns versterben, würden unsere beiden Töchter zusammen quasi eine halbe Wohnung erben. Dafür soll der Überlebende ein kostenloses lebenslanges Wohnungsrecht (alternativ kostenlosen Nießbrauch) bekommen. Muss der Überlebende dafür Erbschaftssteuer zahlen?“
Wie vererben wir die Wohnung?
Ihre Konstellation ist für viele Familien geradezu typisch. Allerdings empfehle ich, das Ganze nicht nur steuerlich zu betrachten. Ganz wichtig und vorrangig ist vielmehr zunächst die Frage: Ist der Überlebende finanziell abgesichert, oder könnte er in die Lage kommen, die Wohnung verkaufen zu müssen, um sich zum Beispiel ein schönes Altenheim leisten zu können?
Und nun kommen wir zum Steuerlichen: Hier wird es, wie stets im deutschen Steuerrecht, kompliziert. Wenn die Wohnung nicht mehr als 800.000 Euro wert ist und kein wesentliches sonstiges Vermögen besteht, dann könnten Sie die klassische Lösung wählen: Der Überlebende erbt, und am Schluss erben die Töchter die gesamte Wohnung zu je ein Halb. Dies ist dann wegen der Freibeträge der Töchter von je 400.000 Euro nach dem Letztversterbenden steuerfrei. Der Überlebende bezahlt ohnehin keine Steuern, wenn der die Hälfte des Erstverstorbenen erbt, da ein Ehegattenfreibetrag von 500.000 Euro besteht und zudem die selbstgenutzte Wohnung steuerfrei geerbt werden kann, wenn man dort wohnen bleibt.
Sollte das Gesamtvermögen von Ehegatten allerdings deutlich über 800.000 Euro hinausgehen, dann empfiehlt sich in der Tat häufig eine Lösung wie die von Ihnen angedachte: Die Kinder bekommen bereits beim ersten Erbfall die Immobilienhälfte des Erstverstorbenen. Der Überlebende wird durch ein lebenslanges Wohnungsrecht abgesichert. In der Regel empfehle ich allerdings die bessere Alternative: den lebenslangen Nießbrauch, denn dann kann der Überlebende die Wohnung auch vermieten, wenn er Einnahmen hieraus benötigt.
Steuerlich werden Wohnungsrecht und Nießbrauch im Wesentlichen gleichbehandelt: Man betrachtet zunächst, welche Kaltmiete die Wohnung bringen würde, falls sie fremdvermietet würde. Sind dies zum Beispiel im Monat 2000 Euro, so ergibt sich ein Jahreswert von 24.000 Euro und für die halbe Wohnung von 12.000 Euro. Dieser Jahreswert wird dann mit einem Vervielfältiger multipliziert, der nach der Lebenserwartung des Überlebenden ermittelt wird. Ist die Witwe beispielsweise 80 Jahre alt, so beträgt der Vervielfältiger 7,490. Das zu versteuerndes Kapital beträgt dann also 12.000 x 7,490, dies sind 89.880 Euro. Wegen des allgemeinen Ehegattenfreibetrages von 500.000 Euro führt das also in der Regel nicht zu einer Steuerbelastung.
Aber bitte bedenken Sie: Jeder Fall kann anders sein, etwa wegen erheblichen sonstigen Vermögens oder wegen vorheriger Schenkungen. Im Zweifel sollten Sie das von Ihnen geplante Testament daher durch einen Fachanwalt überprüfen lassen.
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