München gibt den Takt vor: Ziehen die Immobilienpreise und die Mieten in der Landeshauptstadt an, verteuert sich auch das Umland. © IMAGO
Der Tonfall war gesetzt: Als Stephan Kippes, Leiter der Forschung im Maklerverband IVD Süd, gestern die jüngsten Zahlen zum Immobilienmarkt in der Region präsentierte, legte er Wert auf eine präzise Beschreibung der Lage. Er sagte, in den Landkreisen um München sei Wohnen nicht etwa günstiger als in der Stadt selbst, stattdessen wählte er die Formulierung, dass Wohnen im Umland „weniger teuer“ sei als in der Landeshauptstadt.
Die gestern veröffentlichten Zahlen spiegeln diesen Befund wider: Lagen die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser in Dachau im Frühjahr 2016 noch bei 54 Prozent des Münchner Niveaus, erreichten die Preise im Frühjahr dieses Jahres einen Wert von 70 Prozent. Eine ähnlich rasante Aufholjagd in Ebersberg: Vor zehn Jahren lagen die Baugrundpreise noch bei 33 Prozent des Münchner Niveaus, jetzt sind es 47 Prozent – die Grundstückspreise sind in Ebersberg damit fast halb so hoch wie in München. In Erding schnellte der Wert binnen zehn Jahren von 44 auf 66 Prozent und in Fürstenfeldbruck von 38 auf 45 Prozent.
„In Relation zu München ist es in den Landkreisen teurer geworden“, sagte Kippes. Damit wird es im Umland immer schwieriger, ein Haus zu bauen.
Bei Mietwohnungen hat Kippes einen gegenteiligen Effekt beobachtet: „Da hat sich das Gefälle zum Umland etwas geweitet.“ Das heißt: Je größer die Distanz zu München ist, desto weniger Miete wird verlangt. Zahlten Mieter vor zehn Jahren beispielsweise in Erding 77 Prozent des Münchner Mietniveaus, sind es inzwischen nur noch 67 Prozent. Aus Sicht von Mietern ist das aber nur auf den ersten Blick eine gute Nachricht: In München sind die Mieten in zehn Jahren um 47 Prozent auf im Schnitt 21,90 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Dass der Abstand zum Umland größer geworden ist, heißt einfach nur, dass die Mieten im Speckgürtel weniger rasant davongaloppiert sind – teurer geworden ist es aber auch dort.
„Der Mietmarkt ist sehr angespannt“, sagte Immobilienmaklerin Christine Gossner bezogen auf den Landkreis Dachau. Günstige Wohnungen zu finden, sei sehr schwierig.
Helfen könnte der Bau neuer Wohnungen – aber verglichen mit früheren Jahren werden im Münchner Umland inzwischen kaum noch welche gebaut. In den sieben Landkreisen um München wurden im vergangenen Jahr weniger neue Wohnungen fertiggestellt als im Schnitt der Jahre 2020 bis 2024, wie aus dem Marktbericht hervorgeht. Besonders drastisch fiel der Rückgang der Wohnungsfertigstellungen demnach im Landkreis München aus – hier lag das Minus 2025 bei 66 Prozent verglichen mit dem Durchschnitt der Vorjahre. „Meine schlimmen Befürchtungen wurden noch deutlich übertroffen“, sagte Kippes mit Blick auf die Zahlen.
Und der Rückgang dürfte sich laut Kippes in Zukunft weiter verschärfen: Denn die Baugenehmigungen sind – abgesehen vom Landkreis München – in den Umlandkreisen ebenfalls rückläufig. Die Genehmigungen zeigen an, was in Zukunft an neuen Wohnungen zu erwarten ist. Ursachen für den kriselnden Neubau seien die Konjunkturschwäche in Deutschland, verteuerte Energie sowie gestiegene Preise für Baumaterialien, so Kippes.
Die Folgen des Iran-Krieges dürften die Situation weiter verschärfen: Die höheren Energiepreise haben dazu geführt, dass sich die Europäische Zentralbank (EZB) in Frankfurt vergangene Woche gezwungen sah, den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 2,25 Prozent zu erhöhen. Auch wenn es sich nur um einen viertel Prozentpunkt handele, werde die Zinserhöhung am Markt als Signal verstanden, dass es noch weiter aufwärtsgehen könne, sagte Kippes. Die Folge wären teurere Finanzierungskonditionen für Immobilien, was den Neubau weiter ausbremsen dürfte.
Gefragt ist daher ein Gegensteuern: „Es braucht dringend neue Bautätigkeit“, sagte Kippes. Münchens neuer Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) hatte im Wahlkampf das Ziel ausgerufen, in der Landeshauptstadt 50.000 neue Wohnungen zu bauen. Erreicht werden soll dies unter anderem durch die Umwidmung leer stehender Büroimmobilien in Wohnraum sowie eine Nachverdichtung.
Immobilien-Experte Stephan Kippes äußerte gestern seine Zweifel, dass es dem neuen Oberbürgermeister gelingen wird, dieses Ziel zu erreichen. Er sagte aber auch: „Man muss der Sache eine Chance geben.“ Am wichtigsten sei ohnehin, dass das Thema Wohnen jetzt überhaupt wieder in den Fokus der Politik geraten sei.