Ein Hypothekenkredit mit zehn Jahren Laufzeit kostete Mitte durchschnittlich rund 3,92 Prozent. © Hannes P. Albert, dpa
Eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen, ist nicht nur eine Frage des Geldes. Selbst wenn genügend Geld, also zumindest 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden ist, um einen günstigen Hypothekenkredit für die Finanzierung einer Immobilie zu erhalten, spricht das nicht zwangsläufig für einen Kauf. Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Für wen kommt eine eigene Immobilie infrage?
Wichtig bei einer Kreditaufnahme: Potenzielle Käufer sollten es nicht als erdrückende Last empfinden, einer Bank womöglich mehrere hunderttausend Euro zu schulden. Sie sollten auch damit zurechtkommen, dass sie (und ihre Familie) gerade in den ersten Jahren der Schuldentilgung oft sorgsam haushalten müssen – und zum Beispiel beim Urlaub Abstriche machen müssen, um mehr Geld für die jährliche Sondertilgung zu haben. Potenzielle Selbstnutzer einer Immobilie sollten sich außerdem sicher sein, dass sie dort, wo sie kaufen, auf absehbare Zeit bleiben und arbeiten können.
Für wen ist Mieten die bessere Wahl?
Menschen, die sich da nicht sicher sind, leben wahrscheinlich besser zur Miete, vor allem dann, wenn sie bereits seit Jahrzehnten in derselben Immobilie wohnen und sich ihre Miete noch gut leisten können. Mieter, die gerade erst umgezogen sind oder demnächst umziehen müssen, sollten sich hingegen gut überlegen, ob nicht doch der Kauf einer Immobilie die bessere Lösung ist. Vor allem dann, wenn absehbar ist, dass sie im Ruhestand die Miete mit ihrem Einkommen nicht mehr werden stemmen können. Denn zwischen diesen beiden Gruppen besteht ein großer Unterschied, wie das ifo-Institut herausgefunden hat: So sind die Bestandsmieten zwischen 2013 und 2025 um 19 Prozent gestiegen – Angebotsmieten für Neuvermietungen hingegen um durchschnittlich 50 Prozent.
Wann kann man sich den Kauf überhaupt leisten?
Käufer sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus ihrem Ersparten oder geerbten Vermögen zahlen können, das empfehlen nicht nur die Verbraucherzentralen. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro sind das schon 100.000 Euro. Und die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage), die die Banken in der Regel nicht vorfinanzieren, kommen noch obendrauf. „Allein diese Standardnebenkosten machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus“, warnt die Stiftung Warentest. 50.000 Euro oder mehr können so schnell zusammenkommen. Natürlich muss auch das monatliche Einkommen ausreichen, um sich die monatliche Kreditrate leisten und gleichzeitig genügend Reserven für mögliche Ausgaben wie etwa eine Autoreparatur aufbauen zu können. Thomas Hentschel, Experte der Verbraucherzentrale NRW, empfiehlt nicht mehr als 30, allenfalls 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens für Zins und Tilgung und die Neben- und Unterhaltungskosten (Heizung, Strom, Wasser, Müllgebühren, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Rücklagen) auszugeben. „Sonst bleibt zu wenig zum Leben übrig“, sagt er.
Ist ein Kauf derzeit für Selbstnutzer attraktiv?
Die Bauzinsen sind wieder leicht gestiegen. Ein Hypothekenkredit mit zehn Jahren Laufzeit kostete Mitte Juli laut biallo.de im Schnitt rund 3,92 Prozent. Das klingt nach viel – verglichen mit den Konditionen in der Niedrigzinsphase, als Hypothekenkredite für unter 1,0 Prozent Zinsen zu haben waren. Im historischen Vergleich sind Zinssätze von knapp unter vier Prozent aber immer noch niedrig: Vor mehr als 30 Jahren waren es knapp neun Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien erholen sich langsam wieder, sind jedoch vom Höchststand im Sommer 2022 noch weit entfernt. Das Portal Immowelt rechnet vor: Wer heute mit einem Budget von 350.000 Euro eine Wohnung kaufen will, bekommt in den meisten Großstädten wieder deutlich mehr Quadratmeter als auf dem Höhepunkt vor vier Jahren. Für Mieter ist es hingegen umgekehrt: Die Angebotsmieten sind in vielen Großstädten zuletzt deutlich gestiegen. Die Höhe der Zinsen und die Preise sprechen damit zumindest nicht gegen einen Kauf zur Selbstnutzung. Experte Hentschel warnt aber auch: Niemand sollte sich zum Kauf drängen lassen.
Mehr Informationen
zum Thema „Kaufen oder Mieten“ gibt es kostenlos per E-Mail:
ratgeber@biallo.de