Privatunterkünfte sind in München vor allem zur Oktoberfestzeit begehrt. Doch ohne Genehmigung unterzuvermieten, kann Mieter teuer zu stehen kommen. © Jens Kalaene/dpa
Übernachtungsmöglichkeiten in und um München sind begehrt – besonders zur Oktoberfestzeit. So mancher Mieter überlegt, ob er nicht mit seinem Gästezimmer oder sogar seiner ganzen Bleibe ein Geschäft machen kann. Doch dabei haben der Vermieter und das Finanzamt ein Wörtchen mitzureden.
Darf ein Mieter ein Zimmer untervermieten?
Grundsätzlich ja. Es gibt ein „berechtigtes Interesse“, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, wenn ein persönlicher oder wirtschaftlicher Grund dafür vorliegt, erklärt der Mieterverein München. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Mieter in den Ruhestand geht und die Miete dann für ihn zur Belastung wird. Oder wenn ein Lebenspartner auszieht und dadurch Probleme mit der Finanzierung entstehen. Aber auch dann muss man sich die Untervermietung auf jeden Fall noch vom Vermieter genehmigen lassen, erklärt Michael Eisler vom Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V. Auch wenn der Mieter in solchen Fällen einen Anspruch auf die Genehmigung hat.
Gilt das auch für die Untervermietung an Urlauber?
Nein. „Eine Wohnung soll dem allgemeinen Mietmarkt und nicht touristischen Zwecken zur Verfügung stehen“, erklärt Eisler. „In solchen Fällen muss ein Vermieter eine Untervermietung, die in aller Regel als Kurzzeitvermietung eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt, nicht genehmigen.“ Dies sei unabhängig von der Frage, ob die Untervermietung nur ein Zimmer betrifft oder die gesamte Wohnung. „Nach einer aktuellen BGH-Entscheidung stellt eine Gewinnerzielung durch die Untervermietung gerade kein berechtigtes Interesse des Mieters dar..
Was droht einem Mieter, wenn er ohne Erlaubnis an Touristen vermietet?
Der Mieterverein und der Wohnungseigentümerverband weisen unisono darauf hin, dass dann mit einer Abmahnung zu rechnen ist. Im Wiederholungsfall droht auch die Kündigung.
Auf der sicheren Seite ist ein Mieter, wenn er sich die Genehmigung schriftlich geben lässt. Die Beweislast, dass man untervermieten darf, liegt laut Eisler beim Mieter. Auf Nachfrage kann der Vermieter auch verlangen, dass ihm der Name des Untermieters mitgeteilt wird, erklärt er.
Verlorene Schlüssel, lärmende Gäste, Kratzer im Parkett? Wer haftet?
Gerade bei (womöglich alkoholisierten) Oktoberfestgästen ist ein gewisses Risiko für Schäden am Objekt gegeben. Für diese haftet vertraglich der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter, erklärt Eisler. Für den Untermieter gelten ihm zufolge generell die gleichen Regeln wie für den Hauptmieter, zum Beispiel auch was die Nachtruhe angeht. Über die jeweiligen Regeln sollte der Kurzzeitmieter informiert werden. Schon aus eigenem Interesse.
Welche Regeln hat die Stadt München aufgestellt?
Die Stadt will Zweckentfremdungen vermeiden. Deshalb ist es verboten, eine Wohnung oder ein Haus im Stadtgebiet dauerhaft ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten. Ohne spezielle Genehmigung darf man in München seine gesamte Wohnung, sofern es sich um den Hauptwohnsitz handelt, höchstens acht Wochen (56 Tage) pro Kalenderjahr untervermieten. Wenn weniger als 50 Prozent der Wohnfläche der Wohnung vermietet werden, bedarf es keiner städtischen Genehmigung. Die Stadt erläutert: In einer dauerhaft bewohnten 90-Quadratmeter-Wohnung, in der das Kinderzimmer frei geworden ist, darf dieses zeitweise an Gäste vermietet werden. Wer während seines Urlaubs oder beruflich bedingter Abwesenheit seine ganze Wohnung untervermieten will, kann das für maximal acht Wochen tun, wobei die Zeit auch in mehrere kurze Zeiträume unterteilt werden kann.
Außerdem ist geplant, dass sich Anbieter von Unterkünften auf Online-Portalen bei der Landeshauptstadt registrieren lassen müssen. Beschlossen ist das bereits, doch die technische Umsetzung dauert voraussichtlich noch bis Oktober, hieß es auf Anfrage beim Sozialreferat.
Muss man die Einnahmen versteuern?
Airbnb weist darauf hin, dass die Plattformen gesetzlich verpflichtet sind, der Finanzverwaltung die Daten der Vermieter zur Verfügung zu stellen: „Werden Airbnb-Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung.“ Einnahmen aus Airbnb-Vermietung sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig, erklärt auch Marion Dechant, Steuerberaterin bei Ecovis in München. „Sie werden wie normale Vermietungseinkünfte behandelt, sofern keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.“ Einzutragen sind sie in der Anlage V für Vermietung und Verpachtung. Gewerbliche Einkünfte seien dann gegeben, wenn die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt beziehungsweise hoteltypische Zusatzleistungen angeboten werden, wie zum Beispiel regelmäßige Reinigung oder Frühstück.
Gibt es einen Freibetrag?
Eine generelle steuerfreie „Bagatellgrenze“ gibt es im Einkommensteuerrecht nicht, erklärt Dechant. Die Verwaltung arbeite aber mit einer 520-Euro-Freigrenze, erst nach deren Überschreiten sind die Einnahmen voll steuerpflichtig.
Kann man auch Kosten steuerlich absetzen?
Ja. Werbungskosten (wie anteilige Abschreibung, Reinigungskosten, Nebenkosten, Instandhaltungskosten, Plattformgebühren) sind laut Dechant abziehbar, soweit sie mit der Vermietung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.