Herbert S.: „Wir sind ein Ehepaar im Rentenalter und haben zwei Kinder. Diese wollen wir als unsere Erben bestimmen. Es geht hierbei um unser Reihenmittelhaus, das uns zu gleichen Teilen gehört (etwa 600.000 Euro wert). Außerdem haben wir eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die uns auch zu gleichen Teilen gehört, Wert etwa 250.000 Euro. Ein weiteres Haus (ein Reiheneckhaus), das ebenfalls von einem unserer Kinder bewohnt wird, gehört nur einem Ehepartner, Wert 900.000 Euro. Unser Wunsch ist, dass ein Kind das Elternhaus und das andere Kind das andere Haus bekommt. Wie geht man am besten vor, dass möglichst wenig Erbschaftsteuer fällig wird?“
Wie übertragen wir die Häuser?
Sie beschreiben ein häufiges Problem: Ein wertvoller Vermögensgegenstand, meist eine Immobilie, gehört nicht beiden Ehegatten, sondern nur einem. Bei einer Übertragung an ein Kind, kann der Freibetrag des Kindes gegenüber dem Elternteil, der nicht Eigentümer dieser Immobilie ist, nicht genutzt werden, wodurch hohe Steuern entstehen können.
Um dieses Problem zu vermeiden, muss der andere Ehegatte Miteigentümer werden. Entweder geschieht dies durch eine Schenkung zwischen den Ehegatten. Übersteigt der Wert der Schenkung den Freibetrag von 500.000 Euro nicht, fällt dafür keine Steuer an. In einem zweiten Schritt übertragen dann beide Elternteile entweder lebzeitig oder durch entsprechende testamentarische Anordnung die Immobilie an das Kind, das dann den Freibetrag gegenüber jedem Elternteil in Höhe von 400.000 Euro nutzen kann. Allerdings wird dadurch der Freibetrag des beschenkten Ehegatten gegenüber dem anderen Ehegatten verbraucht.
Um dies zu vermeiden, kann statt der Schenkung auch zum Beispiel eine sogenannte Eigenheimschaukel durchgeführt werden. In Ihrem Fall würde dies bedeuten, dass derjenige, dem das Reiheneckhaus nicht gehört, zunächst das Reihenmittelhaus, in dem Sie beide wohnen, zu Alleineigentum erhält. Steuer fällt dafür nicht an, da die Übertragung steuerfrei ist. Der Freibetrag wird dabei nicht verbraucht. Im Anschluss tauschen die Ehegatten anteilig die Immobilien: Die Hälfte des Reiheneckhauses wird getauscht mit einem Anteil am Reihenmittelhaus mit dem entsprechenden Wert. Anschließend kann eine teilweise Rückschenkung des Reihenmittelhauses erfolgen, sodass Sie beide wieder hälftige Miteigentümer dieses Hauses sind.