Irmgard O.:„In unserer Wohnanlage muss die Garage saniert werden. Für 104 Wohnungen stehen 48 Garagenplätze zur Verfügung. Einige Besitzer haben keine Wohnung in unserer Anlage. Laut Teilungserklärung sind Garagen Sondereigentum. In einer Eigentümerversammlung wurde diese Vereinbarung aufgehoben, die Garagenbesitzer waren anwesend, viele Nichtbesitzer abwesend. Die Problematik wurde in der Einladung nicht kommuniziert. Die Sanierung soll aus den Rücklagen und zusätzlich durch Sonderumlagen finanziert werden. Kann der Beschluss angefochten werden? Wie können die Garageneigner, die keine Wohnung in der Anlage besitzen, folglich nicht in die Rücklagen eingezahlt haben, an den Kosten beteiligt werden?“
Beschluss dürfte nichtig sein
Grundsätzlich müssen alle Themen, über die bei einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden soll, gemäß § 23 II WEG in der Einberufung bezeichnet sein. Unterbleibt eine Ankündigung wie in Ihrem Fall, ist der Beschluss regelmäßig anfechtbar und kann binnen eines Monats ab Beschlussfassung mit einer Anfechtungsklage angegriffen werden.
Ein besonderer Fall liegt hier zudem vor, da, so wie ich Ihre Schilderung verstehe, per Beschluss der Eigentümerversammlung Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden sollte. Das ist aber nicht per Beschluss der Eigentümerversammlung möglich. Die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich nur durch Einigung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Zudem muss eine Eintragung in das Grundbuch erfolgen und ein neuer Aufteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt werden. In der Folge wäre der hier gefasste Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig. Das bedeutet, er gilt als rechtlich nicht existent. Daher ist eigentlich auch keine Anfechtungsklage erforderlich. Sicherheitshalber sollte man sich im Zweifel aber dennoch innerhalb der Anfechtungsfrist beraten lassen, um die im konkreten Fall beste Vorgehensweise zu wählen. Die Sanierungskosten für die Garagen müssten dann so verteilt werden, wie es in Ihrer WEG vor dem nichtigen Beschluss vorgesehen war.
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