Um Freibeträge optimal zu nutzen, kann man eine Immobilie schon zu Lebzeiten verschenken und sich einen Nießbrauch daran sichern. Die Freibeträge – zum Beispiel 400.000 Euro für Kinder – kann man alle zehn Jahre aufs Neue in Anspruch nehmen. © Wüstenhagen/dpa
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten in der Familie weitergibt, kann seinen Erben Steuerzahlungen ersparen. Damit der Erblasser im Haus bleiben kann, sollte er sich den Nießbrauch sichern. Was man dazu wissen muss, erklärt der Münchner Fachanwalt für Erbrecht, Anton Steiner.
Was ist Nießbrauch genau? Etwa im Gegensatz zum Wohnrecht.
Bei einer Immobilie ist der Nießbrauch ein Wohnrecht plus das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Miete zu erhalten. Also: Die Immobilie gehört mir zwar nicht, aber solange ich den Nießbrauch daran habe – und das ist klassischerweise auf Lebenszeit –, kann ich mit ihr machen, was ich will. Ich kann selbst drin wohnen, ich kann sie jemand anderem überlassen oder ich kann sie leer stehen lassen.
Aber ich kann sie nicht verkaufen, oder?
Richtig. Es handelt sich um ein persönliches Recht, deshalb kann die Immobilie nicht verkauft und nicht vererbt werden. Nießbrauch bedeutet die zeitlich begrenzte Trennung von rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum. Wenn der Nießbrauch-Nehmer stirbt, vereinigt sich beides wieder. Plastisch ausgedrückt: Der alte Bauer gibt die Kuh an seinen Sohn weiter, aber die Milch will er noch haben.
Wann ist ein Nießbrauch sinnvoll?
Der absolute Klassiker ist der Einsatz des Nießbrauchs aus steuerlichen Gründen, etwa, weil man Freibeträge nützen will. Also: Man überträgt sein Haus schon mal an die Kinder, sichert sich aber den Nießbrauch, um sicher darin wohnen bleiben zu können. Es geht nur das nackte Eigentum auf die Kinder über. Ansonsten ändert sich nichts. Zweiter wichtiger Fall für Nießbrauch: Die Kinder sollen die Immobilie nach meinem Tod bekommen, aber ich will sicherstellen, dass mein Ehepartner darin wohnen bleiben kann. Das ist eine Optimierung des Berliner Testaments, in dem sich ja Eheleute gegenseitig als Alleinerben einsetzen und die Kinder erben erst, wenn der letzte verstirbt.
Das hat ja nicht nur Vorteile.
Genau darum geht es. Denn beim klassischen Berliner Testament erben die Kinder ja beim ersten Todesfall nichts, das heißt, die hohen steuerlichen Freibeträge werden verschenkt. Das kann man verhindern, indem die Kinder beim ersten Todesfall die Immobilie bekommen und sich der länger lebende Elternteil daran den Nießbrauch erhält.
Für die Immobilie ist ein Nießbrauch ja so etwas wie eine Hypothek.Es mindert den Wert. Wie wird das berechnet?
Wenn jemand eine Eigentumswohnung verkaufen will, in der jemand auf Lebenszeit wohnen bleibt, wirkt sich das natürlich auf den Preis aus. Wie genau, wird anhand einer amtlichen Tabelle ermittelt, bei der es im Wesentlichen um die Lebenserwartung des Nießbrauch-Nehmers geht. Nehmen wir einen Schenker, der 70 Jahre alt ist, dann wäre der Wert um die zehn. Als Nächstes nimmt man die Miete oder das, was für eine Wohnung als Miete ortsüblich verlangt werden könnte. Sagen wir, es handelt sich um eine schöne Altbauwohnung für 2000 Euro monatliche Kaltmiete, macht 24.000 Euro im Jahr. Der Wert aus der Tabelle war zehn, also das Ganze mal zehn, macht 240.000 Euro. Und die werden vom Wert der Wohnung abgezogen. Wenn der bei einer Million läge, wäre der Wert, der steuerlich geschenkt wird, also 760.000 Euro.
Das sieht auch das Finanzamt so?
Ja. Wenn ich Ihnen die oben beschriebene Wohnung schenke, wird der Verkehrswert abzüglich des Kapitalwerts des vorbehaltenen Nießbrauchs steuerlich angesetzt.
Was ist, wenn der Nießbrauch-Nehmer auszieht?
Am Nießbrauch ändert das gar nichts. Spielen wir das durch: Ich habe meine Eigentumswohnung meinem Sohn übertragen und mir den Nießbrauch gesichert. Eines Tages wird mir die Wohnung zu unbequem und ich will lieber in einem schönen Altersheim leben. Also ziehe ich aus. Dann könnte ich die Wohnung vermieten und die Miete vereinnahmen. Ich kann den Nießbrauch aber auch aufgeben, wenn mein Sohn zum Beispiel die Wohnung verkaufen will. Das hat aber womöglich steuerliche Folgen.
Können Sie das genauer erklären?
Als ich meinem Sohn seinerzeit die Wohnung geschenkt habe, wurde ja der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen. Wenn ich den Nießbrauch aufgebe, ist das wieder eine Schenkung. Der Vervielfältiger wird aber nach Jahren natürlich ein anderer sein. Als ich ihm die Wohnung geschenkt habe, war ich 70, damals war der Vervielfältiger zehn. Wenn ich ausziehe, bin ich vielleicht 85, dann ist der Faktor nur noch circa fünf. Der Kapitalwert ist niedriger geworden. Deshalb spielt das in der Praxis meist auch gar keine Rolle, etwa weil es neue Freibeträge gibt. Aber man sollte sicherheitshalber vorher prüfen, ob die Aufgabe des Nießbrauchs eine Steuer auslöst.
Der Vervielfältiger, nach dem der Nießbrauch berechnet wird, entspricht der der Lebenserwartung?
Nein, die ist länger. Da wird noch ein Zinsfaktor eingerechnet. Den Wert kann man der amtlichen Tabelle entnehmen, die man im Internet sofort findet, wenn man nach „Kapitalwert lebenslanger Nutzungen und Leistungen“ sucht. Diese wird jährlich anhand der aktuellen Sterbetafeln aktualisiert.
Wer zahlt denn was beim Nießbrauch, etwa wenn das Dach kaputt ist oder die Grundsteuer fällig wird?
Das Gesetz sieht vor, dass der Nießbraucher alles zahlt, was regelmäßig anfällt, also die Grundsteuer, die Müllabfuhr, kleinere Reparaturen. Große Reparaturen, also etwa ein neues Dach, zahlt laut Gesetz der Eigentümer. Aber in der Vertragspraxis regelt man das sinnvollerweise so, dass alles der Nießbrauch-Nnehmer bezahlt, vor allem dann, wenn die Wohnung vermietet ist. Denn nur derjenige, der die Einnahmen hat, kann auch die Ausgaben steuerlich absetzen. Auch will man ja seinen Kindern mit der Immobilienübertragung etwas Gutes tun und sie nicht belasten, wenn sie noch gar nichts von ihrem Besitz haben.
Muss man zum Notar?
Wenn es um eine Immobilie geht, und das tut es in 99 Prozent der Fälle, muss man zum Notar. Der Nießbrauch muss im Grundbuch eingetragen werden.
Hilft der Nießbrauch, wenn man einen Erben, der einen Pflichtteilsanspruch hat, ausschließen will?
Kann sein. Es gibt aber eine wichtige Sache zu beachten: Wenn ich jemandem etwas schenke, gibt es laut Gesetz die sogenannte Abschmelzung. Sagen wir, ich habe zwei Söhne, Kain und Abel. Ich schenke Abel eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro. Wenn ich im Jahr darauf sterbe, wird der Pflichtteil für Kain aus der vollen Summe berechnet. Sterbe ich nach zwei Jahren, sind es nur noch 90 Prozent, im dritten 80, bis die Schenkung nach zehn Jahren keine Rolle für den Pflichtteil mehr spielt. Kain schaut mit dem Ofenrohr ins Gebirge. Von dieser Abschmelzung gibt es zwei wichtige Ausnahmen: Unter Eheleuten gilt sie nicht, weil man davon ausgeht, dass man weiter von etwas profitiert, das man dem Ehepartner schenkt. Die zweite Ausnahme hat der Bundesgerichtshof vor vielen Jahren definiert: Eine Schenkung liegt nur dann vor, wenn ich etwas wirklich weggegeben habe. Wenn ich mir einen Nießbrauch vorbehalten habe, ist das nicht der Fall, weil ich bleibe ja der Nutznießer.
Was heißt das in unserem Beispiel?
Das heißt: Bei einer Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt läuft die Abschmelzungsfrist nicht. Selbst wenn Abel die Wohnung schon vor 30 Jahren überschrieben bekommen hätte, würde Kain noch Anspruch auf den Pflichtteil haben.