Juliane H.: „Ich möchte mein Einfamilienhaus an meinen Sohn und seine Frau verkaufen und dabei meinem Sohn ein Drittel des Kaufpreises erlassen, als Schenkung. Das soll aber nur meinem Sohn zugutekommen, nicht der Schwiegertochter. Die restlichen zwei Drittel muss er an seine beiden Brüder auszahlen. Diese Forderung soll gesichert werden, damit sie zu einem späteren Zeitpunkt (wenn er das Geld hat) erfüllt wird. Meine beiden Fragen: Muss ich wegen der Schenkung das Haus zunächst an meinen Sohn allein übertragen und dieser dann die Hälfte seiner Frau? Wie kann die Forderung der Brüder gesichert werden?“
Wie regeln wir die Auszahlung?
Häufig stehen Eigentümer einer Immobilie vor der schwierigen Frage: Wie kann man diese gerecht an die Kinder weitergeben? Oft geht es nicht nur um die Frage des monetären Wertes, sondern auch darum, wie und ob eine Immobilie zu den konkreten Lebensumständen der Kinder passt und wie diese im Familienbesitz erhalten werden kann.
Die Übertragung von Immobilien erfolgt durch einen notariellen Vertrag, in dem sich die Parteien einigen, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll und die neuen Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch einzutragen sind. Dieser Vertrag kann im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben frei gestaltet werden, sodass unter anderem bestimmt werden kann, wer zu welchem Anteil Eigentum an der Immobilie erwirbt. Dies ist unabhängig von dem Vertrag, der die Gegenleistung regelt. Eine Übertragung zunächst an den Sohn und anschließend an die Schwiegertochter ist somit nicht erforderlich.
Eine Gegenleistung kann in einem weiteren, gemischten Vertrag vereinbart werden, der teilweise einen Schenkungsvertrag und teilweise einen Kaufvertrag enthält. Ist beabsichtigt, dass mehrere Personen eine Gegenleistung schulden, deren Höhe sich jedoch unterscheidet, ist dies mit einer entsprechenden Vereinbarung möglich. Somit kann dem Sohn der vorgesehene Teil des vereinbarten Kaufpreises im Rahmen der Schenkung erlassen werden und der restliche Forderungsbetrag im gewünschten Verhältnis zum gesamten Kaufpreis auf die Erwerbenden verteilt werden.
Sollen andere Personen als die Verkäuferin den Kaufpreis erhalten, können diese in dem Veräußerungsvertrag berücksichtigt werden. Dies hat zur Folge, dass die begünstigten Personen direkt das Forderungsrecht erhalten. Somit muss die Verkäuferin die Forderung nicht zuerst geltend machen, nur um den Erlös dann weiterzuleiten.
Die Begünstigten wiederum können ihre Forderung durch die Eintragung einer Sicherungsgrundschuld in das Grundbuch der Immobilie absichern. In dem Sicherungsvertrag kann vereinbart werden, unter welchen Bedingungen die Zahlung zu leisten ist. Soll die Forderung nur unter bestimmten Bedingungen geltend gemacht werden können, kann dies hier bestimmt werden. Dieser Vereinbarung unterliegen dann wiederum auch die Brüder.
Zu beachten ist darüber hinaus, dass sowohl für die Schenkung an den Sohn als auch für das Einsetzen der Brüder in den Vertrag über die Kaufpreiszahlung, Schenkungssteuer unter Berücksichtigung der gesetzlichen Freibeträge anfallen kann.