Sonja L.:„Ich habe ein Problem mit dem Lüftungsverhalten meines Mieters. Er hat ein Raffrollo, das immer sehr weit heruntergezogen ist und auch nicht zur Seite geschoben werden kann. Infolgedessen kann man das Fenster nicht normal öffnen. Deshalb ist es im Bad das ganze Jahr, Tag und Nacht auf Kippstellung. Das hat zur Folge, dass die Mauer über dem Fenster schon ca. 30 Zentimeter schwarz ist. Der Maler sagt, dass dies ein Pilzbefall wäre. Auch über dem Küchenfenster ist die Mauer schon betroffen. Wir wollen jetzt die Fassade weißeln lassen. Darum ist es notwendig, dass das Lüftungsverhalten geändert wird. Mündliche und schriftliche Ermahnungen hatten bisher keinen Erfolg. Was sollen wir tun? Können wir Schadenersatz geltend machen?“
Mieter lüftet nicht richtig
Grundsätzlich steht es Ihrem Mieter frei, ein Raffrollo im Bad anzubringen. Dies darf aber nicht im Widerspruch zu seinen mietvertraglichen Nebenpflichten stehen.
Hiernach ist die Mietsache pfleglich zu behandeln, wozu insbesondere eine Vermeidung von Schimmelbildung durch korrektes Lüftungsverhalten gehört. Dementsprechend sollte mehrfach täglich ein Stoßlüften für die Dauer von wenigstens zehn bis 15 Minuten erfolgen, das gerade nicht durch ein angebrachtes Raffrollo be- oder verhindert werden darf.
Ich unterstelle, dass das Lüftungsverhalten hier alleine die Schimmelbildung verursacht hat. In der Praxis bedarf es allerdings oft gutachterlicher Feststellungen, um andere Gründe wie etwa einen baulichen Mangel ausschließen zu können.
Eine Verletzung mietvertraglicher Sorgfaltspflichten kann hier wohl mit guten Gründen angenommen werden. Der Mieter ist im Übrigen verpflichtet, neben der gemieteten Wohnung als Sondereigentum auch die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, so auch die Außenwand, pfleglich zu behandeln. Damit kommt es im Hinblick auf den Pflichtenverstoß nicht darauf an, dass der Schaden „nur“ am Gemeinschaftseigentum eingetreten ist.
Angesichts der Erfolglosigkeit bisheriger Ermahnungen sollten Sie gegenüber Ihrem Mieter nunmehr unverzüglich eine – schon aus Beweisgründen schriftliche – Abmahnung aussprechen. Diese sollte ihm vor Augen führen, dass das bisherige Lüftungs-(Fehl-)Verhalten zu den Schimmelschäden geführt hat, er dieses ab sofort wie vorerwähnt zu ändern und er bei weiteren Verstößen gegen diese Aufforderung auch mit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu rechnen hat.
Die substanziell betroffene Außenwand gehört zum Gemeinschaftseigentum, weshalb die hier aus unerlaubter Handlung herrührenden, gesetzlichen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen Ihren Mieter von dieser geltend gemacht werden sollten.
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