Kolbermoor – „Sei vorsichtig mit deinen Wünschen, denn sie könnten wahr werden“, so lautet ein alter Spruch. Und nicht wenige Gemeinderatsgremien in ganz Bayern stellen derzeit fest, dass da etwas dran ist. Es geht dabei um den sogenannten „Bauturbo“, der seit Ende Oktober Gesetzeskraft hat. Er soll die Errichtung neuen Wohnraums einfacher und damit schneller machen.
Zwischen Einzelfall und Grundsatzentscheidung
Einfacher, weil die einmal festgelegte Bauleitplanung nun kein eng geschnürtes Korsett mehr ist, aus dem die Gemeinderats- und Stadtratsgremien keinen Millimeter abweichen können. Denn über die Maßgaben der Bebauungspläne können sich die Gremien jetzt in Einzelfällen durch Mehrheitsbeschluss gewissermaßen hinwegsetzen. Bislang war die einzige Möglichkeit, an den festgelegten Vorgaben vorbeizukommen, eine neue Überplanung des Bebauungsplangebietes – ein Verfahren, das jede Menge Zeit und auch gutes Geld kostete.
Auch in den Gemeinde- oder Stadtbereichen, für die kein Bebauungsplan existiert, kann Wohnungsbau nun einfacher werden. Bislang musste sich ein geplantes Objekt „nach Art und Maß“ in seine Umgebung einfügen, wofür strenge Kriterien festgelegt waren. Über die konnte sich eine Gemeinde zwar hinwegsetzen, indem sie ihr sogenanntes „gemeindliches Einvernehmen“ aussprach. In der Praxis aber legte die eigentliche Genehmigungsstelle, das Landratsamt, nicht selten ihr Veto ein: Das Einfügegebot galt eben als hohes Gut.
Das „Bauturbo-Gesetz“ hingegen nimmt dem Landratsamt dieses Mittel: Belegt ein Gemeinde- oder Stadtratsgremium, dass es sich aus wohlüberlegten Gründen über die Maßgaben des Einfügegebotes hinwegsetzt, ist das eine Entscheidung, der vom Landratsamt nicht widersprochen werden kann. So weit, so gut.
Auf der vergangenen Sitzung des Kolbermoorer Bauausschusses aber war zu erleben, dass die neue Freiheit den Stadtrat auch vor ganz neue Herausforderungen stellt. Dort ging es um einen Bauwunsch, bei dem die „GRZ“ genannte Zahl überschritten werden sollte. Das ist die Zahl, die die bebaubare Fläche zur nicht bebaubaren ins Verhältnis setzt. Der Bebauungsplan gab hier als GRZ-Zahl 0,23 vor, der Bauwunsch belief sich auf 0,28.
Das hört sich jetzt nach wenig an, auch wenn man es in Quadratmeter umsetzt und dabei auf ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück bezieht: Auch 280 Quadratmeter bebaubare Fläche klingen für den Laien nach nicht dramatisch viel mehr als 230 Quadratmeter. Doch in der dreidimensionalen Realität macht es einen erheblichen Unterschied, ob da noch einmal 50 Quadratmeter mehr durch ein Bauwerk „blockiert“ sind.
Ohne Bauturbo wäre die Entscheidung für den Stadtrat klar gewesen – eine GRZ-Zahl, die die Vorgabe des Bebauungsplans überschreitet, ist nicht genehmigungsfähig. Wegen des Bauturbos aber sah sich der Bauausschuss gewissermaßen mit den Aufgaben eines Stadtplaners konfrontiert: Für den vorliegenden Einzelfall, so erläuterte Bürgermeister Peter Kloo dem Ausschuss das Problem, sei die Überschreitung der GRZ sicher noch zu akzeptieren. Was aber, wenn andere im selben Viertel das gleiche Recht für sich beanspruchen? Wird dann die Nachverdichtung nicht schnell wirklich zu viel? Und muss man vor diesem Hintergrund den Bauwunsch wegen der GRZ-Überschreitung nicht doch ablehnen, auch wenn diese, für dieses Bauvorhaben allein genommen, tragfähig wäre?
Fragen, für die ein Bauausschuss quasi ad hoc eine Antwort finden musste und auch in Zukunft immer wieder finden müssen wird, während die Spezialisten, die die Bebauungspläne erarbeiteten, darüber monatelang brüten und Für und Wider gründlich abwägen konnten.
Neue Verantwortung
als Städteplaner
Auch wenn der Ausschuss am Ende grünes Licht für das konkrete Bauvorhaben gab: Ihm wurde an diesem konkreten Beispiel schnell klar, dass Peter Kloo mit seiner Einschätzung Recht hatte: Die Freiheiten, die der Bauturbo den kommunalen Gremien gewährt, sind ein großes Plus, „die wir Gemeinden“, wie der Bürgermeister es formulierte, „lange lautstark gefordert hatten“.
Sie übertragen den Gemeinden und Städten aber auch eine ganz neue Verantwortung: Nämlich zu erkennen, wann ein Einzelfall kein solcher mehr ist, sondern zu einer Grundsatzentscheidung wird, die durchaus Weichen für die städtebauliche Zukunft ganzer Viertel stellen kann.