Helga S.: „Mein Mann starb vor 13 Jahren und ich habe damals aus finanziellen Gründen das Haus, welches ich von meinem Mann geerbt hätte, sofort an meinen Sohn gegeben – und zwar mit einem notariellen Wohnrecht auf Lebzeiten im Haus. Nun hat mich mein Sohn gefragt, ob ich es mir vorstellen könnte, dass er das Haus (Baujahr 1947) abreißt und ein großes mit acht Wohnungen baut, und ich natürlich in diesem Haus auch eine Wohnung bekommen könnte. Ich kann mir das gut vorstellen. Aber wie sieht es aus, wenn er zum Beispiel in der Bauphase (er ist nicht ganz gesund) plötzlich sterben und der Bau nicht weiter gehen würde? Ich bin 77 Jahre und könnte das nicht stemmen. Man kann ja schlecht ein Wohnrecht irgendwo eintragen, wo noch gar nichts vorhanden ist. Außerdem hat er mir gesagt, die Bank verlangt, dass ich das vorhandene Wohnrecht löschen lasse, sonst bekommt er keinen Kredit. Wie kann ich mich dann am besten absichern?“
Die Bank Ihres Sohnes verlangt, dass das vorhandene Wohnungsrecht gelöscht wird. Dies liegt in aller Regel daran, dass ein mit einem lebenslangen Wohnungsrecht belastetes Grundstück am Markt nur schwer veräußerbar ist. Grundsätzlich besteht zwar die Möglichkeit, dass Ihr Wohnungsrecht gelöscht wird, für die Bank eine Grundschuld und im Anschluss daran erneut für Sie ein dingliches Wohnungsrecht eingetragen wird – unter Umständen sogar schon vor Errichtung des neuen Hauses.
Es besteht aber die Gefahr, dass dieses neue Wohnungsrecht nicht bestehen bleibt, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden müsste, da es in der Rangfolge nach der Grundschuld für die Bank eingetragen wurde. Alternativ wäre es denkbar, das Grundstück in Wohneigentum aufzuteilen. So könnte Ihr Sohn Ihnen einen bestimmten Teil überlassen und die anderen Miteigentumsanteile der Bank als Sicherheit zur Verfügung stellen. Dies ist allerdings mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Diese Lösungsansätze können Sie allerdings nicht vor dem Umstand schützen, dass der Bau ins Stocken gerät. Dadurch sind Sie möglicherweise über Jahre hinweg auf eine Ersatzwohnung angewiesen, ohne die Gewissheit zu haben, dass das neue Haus tatsächlich fertiggestellt wird.
Ihrer Interessenlage entsprechend empfehle ich Ihnen deshalb, zunächst die Möglichkeit zu prüfen, ob Ihr Sohn Ihnen als Gegenleistung für die Löschung des Wohnungsrechts den Geldbetrag zur Verfügung stellt, der diesem Wohnungsrecht entspricht. Mit diesem Geldbetrag können Sie sich eine neue Wohnung kaufen oder zunächst nur anmieten – für die Zeit bis zur Fertigstellung wäre das ohnehin notwendig.
Wird das neue Haus mit den acht Wohnungen fertiggestellt, können Sie überlegen, ob Sie in eine der Wohnungen einziehen möchten. Denkbar wäre es auch dann noch, das Grundstück in Wohneigentum aufzuteilen und eine der Wohnungen zu erwerben. So würde der Geldbetrag, den Ihnen Ihr Sohn als Gegenleistung für die Löschung des Wohnungsrechts gezahlt hat, wieder an Ihren Sohn zurückfließen. Um steuerrechtliche Probleme zu vermeiden, sollten Sie bei dieser Lösung zusätzlich zu dem für den Erwerb notwendigen Notar einen Steuerberater kontaktieren. Besteht keine Möglichkeit einer Absicherung für Ihr Wohnungsrecht, kann ich Ihnen guten Gewissens nicht empfehlen, einer Löschung des Wohnungsrechts zuzustimmen.