Mühldorf – Seit 1. Januar gehört die Stadt Mühldorf zu den Gebieten „mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Damit reiht sich die Kreisstadt ein in eine Liste mit München oder Rosenheim, also Städten, in denen Wohnraum knapp und die Nachfrage danach hoch ist. Nun gilt also auch in Mühldorf die Mieterschutzverordnung (MiSchuV), umgangssprachlich Mietpreisbremse genannt.
Diese Einstufung Mühldorfs soll nach dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor allem Vorteile für Mieter bringen. Sie soll es Mietern leichter machen, eine bezahlbare Wohnung im gewohnten Umfeld zu finden. Demnach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Mühldorf wurde über
Einstufung nur informiert
Die Stadt selbst hatte auf diese Einordnung keinen Einfluss, sie basiert auf einem Gutachten des Bayerischen Justizministeriums. „Wir erfuhren mit Schreiben vom 10. September 2025, dass Mühldorf als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt identifiziert werden soll“, berichtet dazu Stadtsprecher Werner Kurzlechner. „Gebeten wurden wir um eine Stellungnahme. Maßgeblichen Einfluss auf die Kategorisierung hatten wir aber nicht.“
Grundsätzlich müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: geringer Leerstand oder niedrige Wohnungsversorgung; hohe Mietbelastung oder hohe Mietpreissteigerung, die mit einer erheblichen Verschlechterung der Wohnungsversorgung einhergeht.
Zahlen über Wohnungsnachfrage und -angebot in Mühldorf liegen dem Rathaus nicht vor: „Man findet lediglich Anhaltspunkte. Zum Beispiel werden im Portal ImmoScout24 derzeit 17 Wohnungen angeboten. Die Nachfrage dürfte das Angebot allerdings übersteigen.“
Kein offizieller
Mietspiegel für Mühldorf
Aktuell bieten Immobilien-Portale Wohnungen mit zum Beispiel knapp 30 Quadratmetern für 400 Euro Kaltmiete, 61 Quadratmeter für 610 Euro, 88 Quadratmeter für 1.070 Euro oder 100 Quadratmeter für 1.300 Euro. Je nach Lage, Baujahr und Ausstattung setzt jeder Vermieter als Mietpreis fest, was er für richtig hält.
In Mühldorf gibt es keinen offiziellen Mietspiegel, an dem sich Mieter und Vermieter orientieren könnten, bestätigt der Pressesprecher: „Erst ab einer Einwohnerzahl von 50.000 Einwohnern muss eine Gemeinde einen Mietspiegel erstellen, was ordentlich Geld kostet.“
Einfluss auf die Schaffung von bezahlbarem Miet-Wohnraum für Normalverdiener habe die Stadt kaum. „Unsere Möglichkeiten sind begrenzt“, heißt es aus dem Rathaus. „Wir setzen Baurechte so gut wie möglich durch. Bei der Bauleitplanung und beim ,Bau-Turbo‘ kann die Stadt gegebenenfalls einen bestimmten Anteil an sozialem Wohnungsbau einfordern.“ Dazu passe die vom Stadtrat vor ein paar Monaten beschlossene neue Stellplatzsatzung: Diese verlange in Mühldorf bei kleineren Wohnungen weniger Stellplätze, was der preislichen Entlastung diene.
Vorteile für die
Stadt und Bauherren
Nach Bauplanungsrecht bringe die neue Einstufung aber auch Vorteile für Stadt und Bauherren und „zusätzliche Instrumente in den Werkzeugkasten“, so Kurzlechner, „wie erweitertes Vorkaufsrecht und Baugebot sowie erleichterte Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans.“
Das Etikett „Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“ stellt die Stadt Mühldorf auf eine Stufe mit der Landeshauptstadt München und steht für einen attraktiven und sehr nachgefragten Wohnort – wo es nur leider zu wenige bezahlbare Wohnungen gibt.
Ist das für Mühldorf nun gute oder schlechte Werbung oder beides in einem? „Das ist eine Frage der Sichtweise“, antwortet Kurzlechner. „Diese Einstufung klingt ja nicht zufällig schlecht.“ Es beschreibe ein Problem, das mit politischen Eingriffen behoben werden soll.
„Positive PR würde sicher nicht diese Formulierung wählen“, so der Pressesprecher weiter. „Mit Blick auf die oben genannte Städteliste lässt sich das aber leicht relativieren.“ Viele der gelisteten Kommunen seien attraktive und dynamische Orte, in denen Menschen gerne lebten oder leben möchten.
„Wir haben sicherlich lieber die Sorgen einer florierenden Stadt mit ,angespanntem Wohnungsmarkt‘ als die Nöte einer schrumpfenden Kommune im Niedergang mit ,entspanntem Wohnungsmarkt‘, weil Leute wegziehen statt zuziehen.“
Die Mietpreisbremse gilt
nicht für jede Wohnung
Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung einer Wohnung. Aber sie hat Ausnahmen, wie Dr. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund aufzählt: „Sie gilt nicht für einen Neubau – das sind alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Außerdem greift sie nicht nach umfassender Sanierung der Wohnung und ebenso nicht für den Fall, dass der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat.“
Für Mieter ist es gar nicht so einfach, die Mietpreisbremse in Mühldorf durchzusetzen. Denn: „Bei uns gibt es keinen Mietspiegel“, stellt ein Vertreter des Mieterschutzvereins Burghausen und Umgebung fest, der auch für den Raum Mühldorf zuständig ist. „Es bleiben nur Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.“
Hat ein Mieter festgestellt, dass seine Miete ortsüblich zu hoch ist, sollte er so vorgehen: „Eine formelle, schriftliche Rüge an den Vermieter nach Paragraf 556g BGB mit Hinweis auf die Mietpreisbremse.“ Die Miete muss aber weiterhin unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt werden, das kann man auf der Überweisung vermerken.
Vermieter über
Anwalt anschreiben
„Wenn das erfolglos ist: Mieterverein oder Anwalt einschalten und außergerichtlich den Vermieter erneut anschreiben lassen“, ist der nächste Schritt. „Erst wenn das erfolglos ist, sollte der Gang zum Gericht überlegt werden.“
Aktuell sind beim Mieterschutzverein Burghausen noch keine Fälle wegen der neu eingeführten Mietpreisbremse aufgelaufen.