Waldkraiburg – Rund 80 Mieter der Graslitzer Straße 60 bis 72 haben eine Kündigung erhalten. Sie sollen aus ihren Wohnungen raus. Der Eigentümer beruft sich auf eine Verwertungskündigung. Was das ist, erklärt Mietrechts-Expertin Antje Knall. Sie ist seit zwölf Jahren Rechtsanwältin und seit 2024 Partnerin der Mühldorfer Kanzlei „Rechtsanwälte Salzberger Reiter Mandlsperger & Partner mbB“. Die 38-Jährige ist spezialisiert auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Arbeitsrecht.
Frau Knall, was ist eine Verwertungskündigung?
Eine Verwertungskündigung ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die dieser erklärt, weil er der Ansicht ist, dass das Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Mietsache verhindert. Sie kommt in der Praxis eher selten vor. Die Kündigung muss, so wie jede andere Kündigung auch, begründet sein und dem Mieter schriftlich, das heißt mit Originalunterschrift des Vermieters, zugehen.
Welche Gründe braucht es für eine Verwertungskündigung?
Grundsätzlich kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein berechtigtes Interesse liegt bei einer Verwertungskündigung dann vor, wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile hat. Will der Vermieter beispielsweise sanieren, dann muss die Sanierung so umfangreich sein, dass er dafür eine leere Wohnung braucht oder er das Objekt abreißen und wieder aufbauen muss. Aber auch hier müssen quasi die Kosten, die ihm entstehen, um die Mieter während der Sanierung in anderen Wohnungen unterzubringen, unzumutbar hoch sein. Ein anderer Grund kann sein, dass der Vermieter die Mietsache verkaufen will und im vermieteten Zustand nur einen erheblich geringeren Kaufpreis erzielen kann.
Welche Gründe reichen nicht aus, um eine Verwertungskündigung auszusprechen?
Dem Mieter zu kündigen, nur weil man danach die Wohnung teurer vermieten möchte, geht nicht. Zudem muss der Vermieter bereits im Schreiben der Verwertungskündigung genau erklären, warum er diese ausspricht. Denn im Falle einer Gerichtsverhandlung wird nur anhand dieser in der Kündigungserklärung angegebenen Gründe entschieden. Letztlich ist jeder Fall anders und einzeln zu betrachten.
Was können Mieter tun, wenn sie eine Verwertungskündigung im Briefkasten haben?
Mieter können grundsätzlich der Kündigung widersprechen und erklären, dass die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt. Laut dem Gesetz ist hier die Textform ausreichend. Etwa eine E-Mail reicht hier, wobei allerdings bei einem ordnungsgemäßen Hinweis des Vermieters der Widerspruch diesem mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen muss. Warum genau es für den Mieter unzumutbar ist, muss er erstmal nicht erklären. Erst wenn es zum Rechtsstreit kommt, muss er die Gründe darlegen und nachweisen oder wenn der Vermieter dies verlangt.
Wie geht es dann weiter?
Zum einen, das ist eher der seltenere Fall, kann der Vermieter dem Mieter erlauben, noch weiter in der Wohnung zu bleiben, bis die unzumutbaren Umstände nicht mehr bestehen. Wesentlich öfter kommt es aber vor, dass der Vermieter der Meinung ist, dass kein Härtefall vorliegt. Dann würde die Sache vor Gericht landen. Das Gericht prüft dann im ersten Schritt, ob die Verwertungskündigung rechtens war, und wenn ja, ob ein Härtefall vorliegt.
Welche Gründe kommen für einen Härtefall infrage?
Der Mieter kann beispielsweise sagen, dass er keine andere Wohnung findet. Hier reicht es aber nicht, das einfach zu behaupten. Spätestens vor Gericht muss er vorweisen können, sich auf Wohnungen beworben zu haben und dann auch Absagen erhalten zu haben. Dann kann es sein, dass der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben darf, aber nur solange er keine andere Wohnung gefunden hat. Aber auch gesundheitliche und psychische Gründe können als Härtefall geltend gemacht werden, wobei nicht jede Krankheit infrage kommt.