Mittwochmorgen, 8 Uhr. Vier Fälle wird Anette Schneider heute verhandeln. Sechs bis acht Stunden bereitet sie sich jeweils vor – mit Aktenstudium und Recherche in Rechts-Kommentaren. 45 Minuten dauert eine Verhandlung, wenn die Streithanseln sich schnell einigen. Wenn nicht, müssen weitere Termine angesetzt werden. „Meistens sind es Zahlungsschwierigkeiten, die zur Kündigung führen, und der anschließende Streit um die Wohnung“, sagt Schneider. Allein 2184 Klagen gab es im Jahr 2018 auf Räumung und Herausgabe.
Die Richterin ist halbtags tätig und betreut etwa 18 neue Fälle pro Monat. Manche lassen sich auf dem Schriftweg klären, meist kommt es aber zur Verhandlung, bei der es mitunter auch sehr emotional zugeht. Viel gestritten wird wegen Mängeln. „Da sehe ich es als Problem an, dass viele Mieter meinen, durch eine Laien-Recherche im Internet irgendwelche Minderungsquoten als feststehend annehmen zu können, die von der Rechtsprechung gar nicht gesichert sind“, erklärt sie. Ganz wichtig sei das Thema Eigenbedarf geworden. „Da wird heftig gestritten und man muss ehrlich sagen, dass es auch um viel geht.“ Etwa darum, dass der Vermieter sein Eigentumsrecht durchsetzen will und der Mieter eine langjährig bewohnte Wohnung verliert – und teilweise auch körperlich nicht mehr in der Lage ist, eine Wohnung zu suchen und die Miete zu bezahlen.
Die Rechtsprechung trennt zwischen der Wirksamkeit der Kündigung und der Härtefall-Abwägung. „Wir sind daran gebunden zu prüfen: Liegt ein Nutzungswunsch und -wille vor, ist dieser vernünftig und nachvollziehbar – und liegt kein Missbrauch vor? Das wäre der Fall, wenn behauptet wird, dass ein Student ein ganzes Schloss zum Wohnen braucht“, sagt Schneider. „In diesem Stadium dürfen wir noch nicht abwägen, ob der Student oder ein 80-Jähriger die Wohnung mehr benötigt. Das kommt erst bei der Härtefallprüfung.“ Die Richterin weiß: „In München landet niemand einfach auf der Straße. Aus meiner Sicht ist es falsch zu sagen, dass jemand, der 90 Jahre alt ist, grundsätzlich nicht räumungsfähig ist.“ Das führe sonst im Umkehrschluss dazu, „dass alte, gebrechliche Menschen keine Wohnung mehr finden, weil jeder Vermieter nur noch den jungen Geschäftsmann will, der möglichst nicht zu Hause ist und eine hohe Miete zahlen kann, aber räumungsfähig bleibt.“
Zu Modernisierungsverlangen sagt Schneider: „Gerade Großvermieter in München sanieren umfassend Altbauten.“ Dabei habe der Gesetzgeber die formellen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen oft moderat gefasst, sodass die Mieter häufig zur Duldung verpflichtet seien. Zwar dürften Vermieter seit Januar 2019 nur noch acht Prozent der Kosten umlegen – für viele Mieter ist diese Erhöhung aber unzumutbar. Immerhin: „Häufig können gute Vergleichslösungen im Einzelfall erarbeitet werden.“
Als Trend hat die Richterin Messies ausgemacht. „Immer mehr Münchner kommen nicht mehr damit zurecht, ihre Wohnung in Ordnung zu halten. Häufig handelt es sich um krankheitsbedingtes Verhalten.“ Die Situation für Vermieter ist schwierig: Oft vergeht mindestens ein halbes Jahr, bis sie einen Titel gegen den Mieter erwirken können.