Wer auf dem Wohnimmobilienmarkt nach Extremen sucht, wird in München fündig. Ein flüchtiger Blick auf unsere Immo-Portale zeigt: Für eine exklusive Neubauwohnung im Lehel muss man derzeit bis zu 23 000 Euro pro Quadratmeter hinlegen. In Nymphenburg winkt derweil ein Eigenheim für 8,3 Millionen Euro und in Bogenhausen wartet eine Villa darauf, für stolze 12,5 Millionen den Besitzer zu wechseln. Aus dem aktuellen Immobilienmarktbericht der Hypovereinsbank (HVB) geht hervor: Auch in den weniger extremen Marktsegmenten (siehe Karte) schraubt sich die Preis-Spirale immer weiter in die Höhe – trotz Corona-Krise.
„Dämpfende Preiseffekte gibt es bis dato kaum“, bestätigt Peter Hoffmann, HVB-Regionalbereichsleiter Privatkunden in München. „Vielmehr ziehen die Wohnimmobilienpreise in fast allen Segmenten weiter an.“ Dennoch sei die Nachfrage „unverändert hoch“. Die Folge: Anhaltende Preissteigerungen im gesamten Stadtgebiet.
Im Fünf-Jahres-Vergleich haben sich die Baulandpreise laut Marktbericht bereits verdoppelt. In den sogenannten guten Lagen – in Haidhausen zum Beispiel, in Schwabing und Laim – bewegen sich die Grundstückspreise inzwischen bei rund 2700 Euro pro Quadratmeter.
Eine Kehrtwende ist nicht in Sicht. Ganz im Gegenteil: „Der begehrte Grund und Boden wird sich auch während und nach der Krise weiter verteuern“, prognostiziert HVB-Chefgutachter Martin Jauch.
Immobilien, die im Zuge eines Generationenwechsels auf den Markt kommen, erzielen dabei immer höhere Liebhaberpreise. Ein Doppel- oder Reihenhaus in guter Lage unter einer Million Euro zu ergattern, sei mittlerweile fast unmöglich, sind sich die Experten einig. Schließlich lag der Preisanstieg im Eigenheimsegment im vergangenen Jahr bei etwa zehn Prozent. Trotzdem sei die Nachfrage – sowohl nach neuen als auch nach gebrauchten Eigentumswohnungen – ungebremst hoch. Das Problem dabei ist: Im Moment werden kaum noch Eigenheime gebaut. Stattdessen lässt sich eine leichte Verschiebung hin zum dringend benötigten Mietwohnungsbau verzeichnen. Heißt: „Geschosswohnungsbau statt Häuslebau.“
Trotzdem sei auch auf dem Mietwohnungsmarkt nach wie vor „keine Entspannung festzustellen“. Stattdessen gilt: Die Nachfrage dominiert das Angebot. Vor allem bezahlbarer Wohnraum ist und bleibt begehrte Mangelware.
Wie aus dem Marktbericht der HVB hervorgeht, haben sich neuwertige Wohnungen sowohl in mittleren als auch in guten Lagen seit 2019 bereits um 3,5 Prozent verteuert – auf durchschnittlich 19,30 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Hamburg müssen Mieter in ähnlichen Wohngegenden lediglich 17 Euro für ihre Wohnung bezahlen.
Wie sich die aktuelle Situation auf die Zukunft auswirkt, darin könnten sich die Experten kaum uneiniger sein. Während die HVB trotz der anhaltend hohen Immobilienpreise einen „stabilen Markt ohne Spekulationspreise“ prognostiziert, liegt die Landeshauptstadt etwa nach Einschätzung der Großbank UBS weltweit ganz vorne, was das Risiko einer Immobilienblase anbelangt. Schließlich sei der Markt in München völlig überbewertet. Welchen Einfluss die Pandemie auf das Geschehen hat, bleibt abzuwarten.