Der Bau von 8098 Wohnungen wurde im vergangenen Jahr genehmigt. Fertiggestellt wurden lediglich 7552. In den Jahren zuvor ging die Schere zum Teil noch viel weiter auseinander. Zum Beispiel 2017, als für fast 13 500 Wohnungen eine Genehmigung erteilt wurde, aber nicht einmal 8300 fertiggestellt wurden. Das geht aus dem aktuellen Marktbericht der Firma Aigner Immobilien hervor.
Dass sich die Zahlen nicht decken, ist zunächst nichts Besonderes, wie Firmenchef Thomas Aigner erklärt: „Es ist normal, dass zwischen einer Baugenehmigung und einer Fertigstellung einige Monate vergehen und die in einem Jahr genehmigte Wohnung kaum im selben Jahr schon errichtet und bezugsfertig ist.“ Das Problem: Es ist auch kein Aufholeffekt zu verzeichnen. Zwar übersteigen punktuell die Fertigstellungen die Genehmigungen – zum Beispiel 2021 in Feldmoching, wo nur 53 Neubauten genehmigt, aber 104 fertiggestellt wurden. Das heißt, dass dort Genehmigungen aus den Vorjahren umgesetzt werden konnten. Betrachtet man die Zahlen für die Landeshauptstadt insgesamt, so lag die Zahl der Genehmigungen zuletzt stets über der der Fertigstellungen.
Aber warum ist das so? Aigner führt das auf die „Klientel-Politik für die Mieter“ zurück – sichtbar in den Vorgaben der sogenannten SoBoN (Soziale Bodennutzung). „Durch die Verschärfung der SoBoN müssen in großen Baugebieten jetzt unter anderem 80 Prozent der neu gebauten Wohnungen Mietwohnungen sein, davon 20 Prozent frei finanziert“, sagt der Immobilien-Experte. Gleichzeitig sei die Bindungsdauer und der Infrastrukturkostenbeitrag erhöht worden.
Für Mieter klinge das erst einmal gut. „Doch das ist ein Trugschluss, da es den Wohnungsbau – der in Deutschland ja ohnehin sehr teuer ist – noch verschärft“, sagt Aigner. Diese immer strenger gewordenen Auflagen schreckten die privatwirtschaftlichen Bauunternehmen, die fünf von sechs Wohnungen bauen, ab. „Sie können die Kosten nicht mehr auffangen“, sagt Aigner. Die Möglichkeiten der Refinanzierung durch den Verkauf von Eigentumswohnungen brächen weg. Soll heißen: Die Politik, die den Mietern nutzen soll, schadet ihnen in letzter Konsequenz.
Dazu kommen laut Aigner die Lieferengpässe, gestiegene Bau- und Materialkosten, der Fachkräftemangel und der gestiegene Leitzins, der vielen Menschen den Kauf einer Immobilie unmöglich macht. „Für die private Bauwirtschaft ist Bauen mittlerweile tatsächlich ein Unternehmensrisiko geworden“, sagt Aigner.
Die Experten in Aigners Firma gehen deshalb davon aus, dass 2023 noch einmal deutlich weniger Wohnungen beantragt (4500) und fertiggestellt (4300) werden – mit den damit verbundenen Folgen: „Steigende oder zumindest auf hohem Niveau stagnierende Kaufpreise und auf jeden Fall steigende Mieten.“