Der amtierende Bürgermeister Dominik Krause. © Hangen
So sehen die Pläne für den Fritz-District in Neuperlach aus, wo 400 Wohnungen entstehen sollen. © Frans Parthesius/A. Schmidt
In vier dieser zehn Türme könnten Wohnungen entstehen – die Planungen laufen. © KiesslerArchitekten
Seit drei Jahren stehen die zehn Türme am Leuchtenbergring leer. 50 Meter ragen sie in den Himmel, jeweils 15 Stockwerke hoch. Die Ten Towers. Bald könnte dort das geschehen, was München derzeit heiß diskutiert: In vier Türmen könnten frühere Büros zu Wohnungen umgewandelt werden (wir berichteten). Wie viele, ist noch unklar – die Projektverantwortlichen sagen auf Anfrage, sie steckten noch mitten im Planungs- und Genehmigungsprozess. Der Planungsausschuss hatte bereits grünes Licht für die Umnutzung zu mehr als 400 Bleiben gegeben.
Das Thema ist hochaktuell. Münchens künftiger OB Dominik Krause (Grüne) will die Umwandlung von Gewerbeflächen zur Chefsache machen. Im Wahlkampf versprach er, so neuen Wohnraum zu schaffen. Ein Baustein, um eines der dringendsten Probleme Münchens anzugehen. Das Potenzial sei enorm: In München stehen Krause zufolge derzeit 1,8 Millionen Quadratmeter Büroflächen leer. „In Zeiten explodierender Mieten und Wohnungsknappheit kann sich München diesen Leerstand nicht leisten.“
Aus den leer stehenden Büros könnten rund 10 000 Wohnungen entstehen, heißt es vom Rathaus. Auch externe Experten kommen auf ähnliche Zahlen. Mehrere Projekte stehen kurz vor der Genehmigung. Besonders oft planen Bauherren laut Planungsreferat, Büros in Studentenwohnheime umzuwandeln – eine Reaktion auf den enormen Druck auf dem Wohnungsmarkt für junge Menschen. Ein weiteres geplantes Projekt: der Fritz-District in Neuperlach – dort sollen auf einem früheren Gewerbegelände über 400 Wohnungen entstehen, teils durch die Umwandlung von Büros.
Auch die Bundesregierung hat das Potenzial erkannt: Das Bauministerium hat kürzlich ein Förderprogramm aufgelegt (s. Kasten). Krause begrüßt das: „Jede neue Wohnung, die so entsteht, ist willkommen.“ Auch Experten vom Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) halten die Förderung für richtig. Ein Problem: „Für Großprojekte eignet sich das nur bedingt“, sagt der Münchner Architekt Rainer Hofmann, der sich mit einer Gruppe des BDA intensiv mit dem Thema befasst. Durch die Förder-Regeln können wohl maximal zehn Wohnungen pro Projekt entstehen. Ein weiteres Hindernis: Die Förderung ist an energetische Sanierungen gekoppelt. „Das könnte ein Eigentor sein, gerade wenn man günstig umbauen will“, sagt Rudolf Hierl, der die BDA-Gruppe mitinitiiert hat.
Die Kostenfrage hemmt Projekte insgesamt: Auch weil der Umbau im Vergleich zu Neubau oft schwerer kalkulierbar sei. Ein Grund: Im Wohnungsbau können Investoren weniger Fläche vermieten als im Büro, zudem haben sie steuerliche Nachteile, weil sie die Mehrwertsteuer nicht vollständig absetzen können, so Hierl. Deshalb fehlten bislang oft Trägerschaften für Großprojekte. Die Verantwortlichen der Ten Towers bestätigen: Die Umwandlung sei „mit erheblichen rechtlichen, baulichen und letztlich wirtschaftlichen Herausforderungen verbunden“.
Dennoch sind Hofmann und Hierl vom Potenzial überzeugt. Damit das noch besser ausgeschöpft werden könne, müsse ein Umdenken stattfinden – vorwiegend, was die Baustandards der Wohnungen betreffe: „Es muss nicht immer der Mercedes sein. Es lohnt sich, bodenständig zu bleiben“, so Hofmann. In anderen Ländern wie den USA werde das bereits gelebt. Die Politik müsse dafür die richtigen Bedingungen schaffen.
Dominik Krause hat dafür bereits Pläne: Er will für die Umwandlung eine Agentur schaffen, die sich um das Thema kümmert. Es soll zudem ein „Leerstandskataster“ entstehen, das infrage kommende Objekte aufzeigt, um „die Eigentümer leer stehender Flächen proaktiv ansprechen und beraten zu können“, so Krause. Und er möchte den neuen Bauturbo voll ausschöpfen und ihn zu einem „Umbauturbo“ machen: Damit soll es gelingen, Bauvorschriften für Umwandlungen flexibler zu handhaben und Verfahren zu verkürzen. Ziel: „Eigentümer von Immobilien mit potenziellen Investoren zusammenbringen und planungsrechtliche Hürden minimieren“, sagt Krause.J. LIMMER & N. DRESSLER