Die Expertenrunde mit (v.li.) Merkur-Redakteur Andreas Thieme, Georg Hopfensperger (Haus und Grund), Rudolf Stürzer (Haus und Grund), Monika Schmid-Balzert (Mieterverein) und Thaddäus Spegel. © Oliver Bodmer/Marcus Schlaf
Viele Erben können die Steuer nicht bezahlen: In München ist das Problem wegen hoher Immobilienpreise besonders groß.
Thaddäus Spegel (69) ist einer der größten Privat-Vermieter in München: Er besitzt hunderte Wohnungen in der Stadt. Bekannt wurde Spegel dadurch, dass er auch einer der fairsten Vermieter ist: Maximal 12 bis 14 Euro Brutto-Kaltmiete verlangt er – inklusive der Betriebskosten. Also weit unter dem Münchner Durchschnitt. Das brachte ihm sogar schon Schwierigkeiten mit dem Finanzamt. Doch Spegel hält an seiner Linie fest, er sieht auch den sozialen Nutzen: Etliche Münchner können gut leben in seinen Häusern – manche sogar seit mehreren Jahrzehnten.
Das könnte sich in den kommenden Jahren aber entscheidend ändern – wenn es zum Erbfall kommt. Denn nach der aktuellen Gesetzeslage fielen für seine Kinder immense Steuern an, bis zu 30 Prozent. Die Kosten gingen in die Millionen. „Man kann grob sagen: Sie müssten dann mindestens 100 Wohnungen verkaufen, um überhaupt die Erbschaftssteuern bedienen zu können – und um die anderen Immobilien zu halten.“ Und die Folge: Wahrscheinlich würden Investoren Spegels Häuser kaufen. Und eine verhängnisvolle Spirale in Gang setzen: „Danach werden oft die Mieten drastisch erhöht – und es geht nur noch um Gewinn statt um ein gutes Miteinander“, sagt Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin vom Mieterverein München.
„Da rollt eine Lawine auf uns zu“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. Denn im Vergleich zu Metropolen wie Paris, London oder Shanghai seien Münchner Kaufpreise „für globale Unternehmer ein Schnäppchen, viele Ausländer sind erpicht auf unsere Immobilien – weniger die Einheimischen“. Als grundsätzliches Problem, unabhängig von der Anzahl an Wohnungen, nennt er: Bis vor zehn Jahren konnten viele Eigentümer die Erbschaftssteuer noch durch Aufnahme eines Kredites oder Rücklagen begleichen, in die die Erträge und Überschüsse ihrer Mieteinnahmen eingeflossen sind. „Das geht heute oft nicht mehr, jetzt geht‘s an die Substanz“, mahnt Stürzer. Denn die Bodenrichtwerte in München sind seit der Finanzkrise 2008 explodiert. „Auch kleinere Reihenhäuser am Stadtrand haben heute schon einen siebenstelligen Wert.“
Der Nachlass stellt die Erben oft vor finanzielle Probleme. Ein Beispiel: Wurde ein Mehrfamilienhaus vor 20 Jahren vererbt, war es zwei Millionen Euro wert – entsprechend fielen bei 19 Prozent Steuer rund 380.000 Euro an. Heute ist das Haus nun zehn Millionen Euro wert – und die Erbschaftssteuer beträgt 2,3 Millionen Euro. „Eine Steigerung um bis zu 600 Prozent. Viele Eigentümer können die Steuern bei einer Erbschaft nicht mehr zahlen“, sagt Stürzer. „Deshalb fordern wir, die Steuer nicht nach dem Bodenricht- oder Verkehrswert zu bemessen, sondern nach den Mieterträgen. Das hätte den Vorteil, auch für die Mieter, dass derjenige belohnt wird, der sich sozial verhält – das wäre ein Anreiz.“
Ein Problem ist auch das Alter. Viele Erben seien 55 oder 60 Jahre alt. „Die Bank sagt dann: Wie willst du das mit deinen niedrigen Mieten noch zurückzahlen, wenn der Kredit über 20 Jahre läuft?“, ist Stürzers Erfahrung – gerade bei den fairen Vermietern. Denn Zinsen und Tilgung der Kredite sind oft doppelt so hoch wie die Einnahmen. „Das Ungerechte daran ist: Die Erben der Eigentümer, die bei der Miete richtig hinlangen, können die Steuern am Ende eher bezahlen.“
Viele Eigentümer sind durch das Erbe am Ende nur Millionäre auf dem Papier – und hoch verschuldet, wenn die Steuer anfällt. Oft ist der einzige Ausweg ein Verkauf – „an Investoren, die ihr Geld in den Immobilien parken“, sagt Stürzer. Dazu kommt: Eine Immobilie wird mit jeder Generation neu besteuert. Die Wohnungen von Thaddäus Spegel etwa hatte sein Großvater gebaut und sein Vater sowie Spegel selbst bereits versteuert – in der Zukunft sind seine Kinder dran. „Und der Staat verdient jedes Mal ordentlich mit“, sagt Spegel.
Schenkungen machen für Immobilienbesitzer zwar grundsätzlich Sinn – bei Spegel reichen die Freigrenzen (400.000 Euro pro Kind alle zehn Jahre) aber nicht mal ansatzweise. „Das gehört endlich einmal angepasst“, fordert Stürzer.
Doch welche Auswege gibt es? Das hat unsere Zeitung mit einem Expertengremium diskutiert (siehe Kasten oben).ANDREAS THIEME