Bisher Rekordhalter: ein Penthouse im Wohnturm The Seven, verkauft für 18,7 Millionen Euro. Doch der Rekord wurde 2025 gebrochen. © Riedel-Immobilien
Es gibt ja viele Immobilien-Studien über München – aber die seriöseste dürfte die vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt sein, der dem Kommunalreferat angegliedert ist. Weil nur dieser Ausschuss eine vollständige Sammlung aller Daten hat, betont die Stadt. Nun gibt es die belastbaren Zahlen über Wohnraum und Büros für das vergangene Jahr 2025. Wir präsentieren Ihnen beeindruckende Zahlen, die zeigen: München ist und bleibt die Immo-Monopolystadt Deutschlands. Hier einige (unglaubliche) Teuer-Rekorde.
Eigentumswohnung: Bisher galten 18,7 Millionen Euro für eine Wohnung im The Seven als Maß aller Dinge, dem einstigen Heizkraftwerk im 11. Stock. Es handelte sich um ein Penthouse im Gärtnerplatzviertel mit Rundum-Blick und 437 Quadratmeter (wir berichteten). Doch im vergangenen Jahr wurde in der Innenstadt (mehr teilt der Ausschuss nicht mit) eine Neubauwohnung mit 515 Quadratmeter (!) Fläche für 26,5 Millionen Euro verkauft. Entspricht 51.450 Euro pro Quadratmeter. Im Bereich Wiederverkauf in „gut-zentraler Wohnlage“ wurden für 345 Quadratmeter 17,4 Millionen Euro fällig (49.750 Euro/qm).
Bebaute Grundstücke: Wir sprechen im Folgenden immer von „bester Wohnlage“, also in der Altstadt und Nobelvierteln wie Bogenhausen. Ein Einfamilienhaus in bester Wohnlage (Grundstücksfläche wird nicht genannt) ging für rund 21,4 Millionen Euro über den Immo-Tresen, eine Doppelhaushälfte für rund 4,5 Millionen Euro. Ein Reihenmittelhaus schlug mit 3,8 Millionen Euro zu Buche.
Unbebaute Grundstücke: Hier wurde der Quadratmeter für ein Einfamilienhaus für 8750 Euro verkauft (Rekord), ein Einfamilienhaus-Grundstück (ohne Angabe der Quadrameter-Fläche) für 15 Millionen Euro.
Büroflächen: Die Mietpreise sind oft astronomisch hoch – genannt werden bis zu 60 Euro pro Quadratmeter, andererseits schießt der Leerstand nach wie vor durch die Decke. Mittlerweile gibt es laut Gutachterausschuss einen neuen Rekord. Über zwei Millionen Quadratmeter werden in der Stadt nicht genutzt, das entspricht ungefähr 280 Fußballfeldern. Zur Ankündigung von OB Dominik Krause (Grüne), insgesamt 50.000 Wohnungen zu bauen und in diesem Zuge auch Büro-Leerstand umzuwandeln, äußert sich niemand direkt. Klar ist aber: Die meisten Büroflächen geben eine Umwandlung nur sehr schwer oder gar nicht her. Albert Fittkau, Vorsitzender des Ausschusses, glaubt, dass sich das Modell „in Zukunft“ mehr durchsetzen werde.
Geldumsatz: Der ist auf dem Münchner Immobilienmarkt im Vergleich zu 2024 um zwei Prozent gestiegen und kommt auf 11,6 Milliarden Euro. Auch die Anzahl der abgeschlossenen Verträge (sprich: Verkäufe) ist um 14 Prozent gestiegen und beläuft sich auf rund 12.400. Nach wie vor ist das nicht vergleichbar mit den Verkaufszahlen vor dem Ukrainekrieg, wo es bis zu 17.000 Verträge gab. Albert Fittkau möchte aber nicht von einer „Blase“ sprechen, die eingebrochen ist. Dass die Zahlen mittlerweile stark gesunken sind (auf den Stand von vor ungefähr zehn Jahren), sei eine „Gesundung“, die München gebraucht habe. Da sind sich alle Experten in der Runde einig.
Die Tendenz: Es gibt einen Preisrückgang bei „höherwertigem“ Gewerbe (vorrangig bei Büroflächen), bei Wohn-Immobilien stabilisiert sich hingegen das Preisniveau. Der Geldumsatz: Vor 15 Jahren (also 2010, die Fakten beziehen sich ja auf das Jahr 2025) betrug er knapp unter acht Milliarden Euro, dann ging es bis 2019 fast stetig bergauf auf bis zu rund 17 Milliarden. Ein leichter Corona-Einbruch und schneller Anstieg 2021 folgten auf den Rekordwert von knapp 19 Milliarden Euro. Der Ukrainekrieg sorgte in der Folge für einen Einbruch bis 2023 (knapp acht Milliarden Euro), nun stabilisiert sich der Umsatz immerhin bei einem Wert von fast zehn Milliarden Euro.LIM, MBI