Die Karte zeigt die Verweildauer in den 25 Bezirken. Spitzenreiter ist Daglfing (gehört zu Bogenhausen). Dort bleiben die Menschen im Schnitt 15 Jahre. © G.: LHM, F.: Michaela Hartmann
Wie wohnen eigentlich die Münchner? In welchem Viertel leben sie in den größten Wohnungen? Wo ist die Fluktuation am höchsten? All das zeigt die Wohnungsmarktbeobachtung 2024 bis 2025 des Münchner Planungsreferats. Sie wird am 15. Juli bekannt gemacht. Unserer Zeitung liegt sie schon vor. Ein Überblick.
Wohndauer: Je weiter die Münchner vom Stadtzentrum entfernt wohnen, desto länger bleiben sie in ihren Wohnungen. Im Durchschnitt leben sie seit rund zwölf Jahren in derselben Wohnung. Daglfing (ein Teil von Bogenhausen) ist dabei Spitzenreiter: Dort bleiben die Menschen mit im Schnitt 15 Jahren am längsten, heißt es im Bericht. Ebenfalls lange bleiben Bewohner in Feldmoching-Hasenbergl mit durchschnittlich 13,5 Jahren oder in Hadern mit knapp 13 Jahren. Vergleichsweise kurz – mit nur 9,5 Jahren – wohnen die Menschen in der Maxvorstadt. Am kürzesten ist die Wohndauer im Neubaugebiet Freiham: Dort leben Bewohner im Schnitt zwei Jahre. Kein Wunder: Das Viertel entsteht gerade erst. Übrigens: Wer innerhalb Münchens umzieht, zieht laut Bericht eher an den Stadtrand oder in größere Neubaugebiete. Etwa ein Fünftel der Münchner Wohnungen sind Altbauten, die vor 1949 gebaut wurden. Die meisten davon befinden sich in Haidhausen-Süd sowie im Dreimühlenviertel – mit jeweils über 60 Prozent.
Wohnfläche: Im Schnitt wohnt ein Münchner auf 40,7 Quadratmetern. Dabei gibt es je nach Viertel deutliche Unterschiede: Die meiste Fläche pro Person hatten die Bewohner in Altstadt-Lehel zur Verfügung – nämlich 49,2 Quadratmeter. Auch in Bogenhausen oder der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt war die Wohnfläche mit rund 40 Quadratmetern pro Person relativ groß. Den geringsten Flächenverbrauch gibt es in Milbertshofen-Am Hart mit 28,2 Quadratmetern pro Person. Der Blick auf alle Viertel zeigt, wenig überraschend, dass Bewohner in Vierteln mit höheren Einkommen im Durchschnitt auf mehr Fläche leben.
Insgesamt nimmt der Flächenverbrauch tendenziell zu: Vor fünf Jahren lebten die Münchner noch durchschnittlich auf 39 Quadratmetern. Das liegt unter anderem daran, dass viele Menschen in ihren Wohnungen bleiben, auch wenn die Kinder ausziehen oder etwa der Partner verstirbt. Ein Umzug würde oft schlicht zu höheren Mieten führen, auch wenn die Wohnfläche schrumpft.
Single-Hauptstadt München: München ist Single-Hauptstadt in Deutschland. 1,61 Millionen Münchner leben in 886.000 Haushalten. Mehr als die Hälfte davon (55,2 Prozent) waren im Jahr 2025 Einpersonenhaushalte. Die Altersgruppe der 30- bis 44-Jährigen stellt den größten Teil der Alleinlebenden dar. In zentralen Lagen in der Altstadt oder etwa in der Maxvorstadt wohnen mehr Menschen alleine als etwa am Stadtrand. „Bei Einzimmerwohnungen haben wir grundsätzlich am meisten Nachfrage“, sagt Isidor Neumeyer. Seit über zehn Jahren arbeitet er in der Branche, leitet die Vermietungsabteilung bei Aigner Immobilien. „Wir könnten die Wohnungen zehnmal vermieten.“ Drei- und Vierzimmerwohnungen gibt es am häufigsten in München, heißt es wiederum im Bericht.
Miethöhe: Wenig überraschend: Die Mieten sind weiter gestiegen. 2025 lag die durchschnittliche Kaltmiete laut Mietspiegel für Wiedervermietungen bei 21,40 Euro pro Quadratmeter und für Erstbezüge bei 24,50 Euro. „Dass 40 Prozent vom Monatseinkommen für die Miete abgeht, ist nicht unüblich“, sagt Neumeyer. Mehr als 30 bis 40 Prozent vom Einkommen sollten aber nicht für die Miete draufgehen. Neumeyer glaubt, dass die Mieten weiter steigen werden. Übrigens: 75 Prozent der Münchner wohnen zur Miete.
Kaufkraft pro Viertel: Die niedrigste Kaufkraft ist im Westen (Freiham) erkennbar. Auch im Norden (Am Hart) und Osten (Messestadt Riem und Echarding) ist die Kaufkraft pro Kopf vergleichsweise gering. Die Bewohner der Altstadt und im Lehel sowie in der Maxvorstadt haben durchschnittlich die höchste Kaufkraft.LIM, FWE, GW