Großkarolinenfeld – Bis zu 69 neue Wohnungen für ältere Mitbürger, zwei ambulant betreute Wohngemeinschaften sowie ein Tagescafé – das soll in einem neuen Wohngebiet in der Max-Josef-Straße in Großkarolinenfeld entstehen. Eigentlich eine gute Sache, angesichts der Tatsache, dass Wohnraum in der Gemeinde knapp ist.
Doch das Vorhaben der Heimat Bayern Wohnbau GmbH aus Prien ist bei den Großkarolinenfeldern nicht unumstritten. Zahlreiche Kritikpunkte von Bürgern, die sich teils anwaltlich vertreten ließen, sind im Rathaus eingegangen. Unter anderem hat die Gemeinde daraufhin ein Schallschutzgutachten in Auftrag gegeben.
Bei einer erneuten öffentlichen Auslegung der Planunterlagen gab es wieder Einwendungen. Alle von einem Anwohner. Diese kamen nun bei der vergangenen Sitzung des Gemeinderates zur Abstimmung auf den Tisch. Das Ergebnis: Mit einigen neuen Änderungen startet demnächst eine weitere Runde der Öffentlichkeitsbeteiligung.
Bebauungsplan
einstimmig gebilligt
Das Gremium war sich einig über das Vorhaben. Es billigte den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Max-Josef-Straße-Ost II“ ohne Gegenstimme. Welche Kritikpunkte an dem Vorhaben von Anwohnern, Behörden und Co. geäußert wurden und welche Maßnahmen man deswegen ergreift, das erklärte Bernhard Hohmann vom Planungsbüro Hohmann Steinert aus Übersee, der die Gemeindeverwaltung unterstützte.
Er begann mit den Einwendungen eines Anwohners zu „Lärm“ und „Ausmaß“. Zunächst wurde in dem Schreiben darauf hingewiesen, dass die Umgebungsfläche seit Jahrzehnten laut baulicher Nutzung als „Dorfgebiet“ deklariert ist – es aber keine Landwirtschaft dort mehr gebe und man daher von einem „allgemeinen Wohngebiet“, eher noch von einem „reinen Wohngebiet“ ausgehen müsse. Das habe Auswirkungen auf die schallschutztechnische Beurteilung.
„Jeder Bebauungstyp hat Orientierungswerte, also was man lärmtechnisch aushalten muss“, so Hohmann. Die sind bei einem Dorfgebiet höher als bei einem allgemeinen Wohngebiet und dort höher als bei einem reinen Wohngebiet. Die schalltechnische Untersuchung bezog sich auf die Annahme eines Dorfgebietes und soll daher nun angepasst werden. Allerdings geht man in der Kommune aufgrund vorhandener Betriebe in der Umgebung von einem allgemeinen Wohngebiet aus.
Nachher nicht mehr
Lärm als vorher
Auch der zusätzliche Gewerbe- und der Verkehrslärm wurde vom selben Anwohner mit Sorge gesehen. In beiden Fällen hat man, so Hohmann, untersucht, wie hoch die Lärmbelastung bereits jetzt ist. In beiden Fällen sei man zu dem Ergebnis gekommen, dass sich durch das neue Baugebiet keine relevanten Erhöhungen ergeben.
Der Anwohner forderte über seinen Anwalt, die geplanten öffentlichen Parkplätze an der süd-westlichen Stichstraße zu streichen, weiter von seinem Grundstück entfernt zu platzieren oder eine Schallschutzwand aufzustellen. Hierzu machte der Planer allerdings klar, dass es dafür keinen Grund aus Sicht des Lärmschutzes gebe.
Floriansprinzip ist
baurechtlich irrelevant
Und das Argument „Nicht vor meiner Tür“ sei nicht von städtebaulichem Belang. Eine Lärmschutzwand, so Hohmann, führe nur dazu, dass der Schall bei anderen Anwohnern ankomme.
Die Ausmaße des Vorhabens kritisiert der Anwohner via Anwalt als „überdimensioniert“. Konkret bemängelt er die Grundflächenzahl (GRZ) – also das Maß der baulichen Nutzung – von 0,86, was eine Überschreitung der zulässigen GRZ sei. Dazu machte der Planer klar: Für sämtliche Baugebietstypen sei bei einer GRZ von 0,8 die Grenze. Wenn man sie überschreite, müsse man das städtebaulich begründen und Maßnahmen schaffen, sodass trotz hoher Versiegelung ein gesundes Wohnen möglich sei. Allerdings habe man es hier nicht mit einem allgemeinen Wohngebiet, sondern mit einem Sondergebiet in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu tun. Die entsprechende Verordnung finde hier also keine Anwendung.
Davon abgesehen würden Planer und Gemeindeverwaltung aber durchaus eine städtebauliche Besonderheit erkennen und durch die Begrünung des Areals und eine Freifläche im Osten gebe es eine gesunde Wohnstruktur. Hohmann betonte außerdem, dass die hohe GRZ insbesondere durch die Tiefgaragen sowie die kompakte Bebauung des Geländes entstehe. Hätte man die Häuser auf die gesamte Fläche verteilt und auf die Grünfläche im Osten verzichtet, hätte man auf gleichem Grund eine niedrigere GRZ.
Ein Staudensaum, der für Brennesselbewuchs vorgesehen ist, sorgte schließlich noch für eine freudige Überraschung bei Planer und Gemeindeverwaltung. Die Untere Naturschutzbehörde stufte die Wildwuchsfläche als ökologisch so wertvoll ein, dass man einen Aufwertungsfaktor von 1,0 zugrunde legt. Im Rathaus ging man ursprünglich nur vom Faktor 0,1 aus. Damit bleibt bei der Ausgleichsfläche ein Rest von 2000 Quadratmetern übrig, die man einem Ökokonto für spätere Bauvorhaben zuführen kann.