Schechen – Nachverdichtung ja, aber sinnvoll und mit Augenmaß – das ist die Prämisse des Gemeinderats für die Frühlingstraße in Pfaffenhofen. Die Gebäude der Frühlingstraße stammen überwiegend aus den 60er- und 70er-Jahren – es sind teils sehr kleine Häuser auf sehr großen Grundstücken.
Der Gemeinderat hatte bereits 2022 die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen und das Planungsbüro Wüstinger Rickert aus Nußdorf mit der Erarbeitung des Konzepts für die Überplanung und Nachverdichtung beauftragt. Ziele dabei waren unter anderem die Anpassung der Nutzung an den Strukturwandel des Wohnens, die Anpassung der Anzahl der Wohneinheiten an die umliegende Bebauung und gleichzeitig ein Erhalt der Dorfstruktur.
„Stück für Stück
aufschaukeln“
Planer Christian Rickert stellte die Ergebnisse vor. „Es handelt sich um ein Gebiet, das heterogen bebaut ist“, erklärte er. Würde man den Bereich unbeplant lassen und Bauvorhaben nach Paragraf 34 Baugesetzbuch genehmigen, würden sich die Bauten „Stück für Stück aufschaukeln“ – jeder Bauwerber dürfte ein bisschen mehr als der Nachbar, sodass am Ende ohne Plan und effektive Nachverdichtung gebaut würde. Die Aufgabe sei es daher gewesen, einen Bebauungsplan zu gestalten, der einen gewissen Rahmen vorgebe, aber auch eine lohnende Nachverdichtung ermögliche.
Der Planer schlug zwei Werte als Maßgabe vor: Die Grundflächenzahl (GRZ) solle demnach auf 0,3 festgesetzt werden. Die GRZ definiert die Intensität der Bebauung einer Fläche – je höher der Wert, desto dichter die Bebauung. Bei einer GRZ von 0,3 können 30 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden. Bei einer GRZ von 1,0 etwa wäre das gesamte Grundstück bebaut.
Für ein allgemeines Wohngebiet, wie die Art der baulichen Nutzung in der Frühlingstraße definiert wurde, ist eine GRZ von 0,3 rechtlich zulässig. Mit dieser Festlegung, so der Planer, bestehe für die meisten Grundstückbesitzer dort die Möglichkeit der Nachverdichtung, der dörfliche Charakter bleibe aber erhalten.
Der zweite Wert definierte die erlaubte Höhe der Gebäude. Hier solle das Maximum bei 7,50 Metern liegen. Dann, so der Planer, könne man auch ein Dachgeschoss noch sinnvoll nutzen. Die Gebäude ganz am südlichen Ortsrand sollen sieben Meter nicht übersteigen. In einigen Fällen fanden die Gemeinderäte die Höhenfestsetzungen diskussionswürdig.
Josef Weber (CSU) erinnerte daran, dass man bei einem Bauvorhaben in der Frühlingstraße erst kürzlich nicht über sieben Meter erlauben wollte. Jetzt gehe man plötzlich „so locker“ mit den Höhen um.
Stephan Dialler (Parteifreie Bürger Schechen) erinnerte daran, dass man bei der Diskussion über das Bauvorhaben, das 2022 die Bauleitplanung ausgelöst habe, die Dimensionen kritisiert hatte. „Da waren so viele Wohneinheiten drin, dass kein grüner Halm mehr zu sehen war“, erklärte er kritisch.
Die Vorgeschichte der Diskussion: In der Frühlingstraße will ein Antragsteller einen Dreispänner bauen, der dem Gemeinderat zunächst zu massiv erschien. Das Landratsamt Rosenheim allerdings hielt das Vorhaben für genehmigungsfähig.
Also hatte sich das Gemeindegremium im Mai 2022 zu einem drastischen Schritt entschieden, und eine Veränderungssperre für den Bereich der Frühlingsstraße erlassen, die zwei Jahre gilt. Bis dahin muss ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden. Das konkrete Vorhaben des Dreispänners wurde vom Antragsteller zwischenzeitlich überarbeitet und entsprechend den Vorstellungen des Gemeinderates geändert, unter anderem mit einer maximalen Wandhöhe von sieben Metern.
Planer Rickert betonte, dass im Bebauungsplan nun auch die maximale Versiegelung eines Grundstücks mit 70 Prozent definiert sei. Außerdem müsse ein Streifen neben der Straße freigehalten werden, damit dort nicht alles mit Carports oder Gartenhäuschen zugebaut werde. Volker Schmidt (SPD/ÜW) hinterfragte die enge Auslegung der möglichen Dachformen. Er wünschte sich, dass neben Satteldächern auch Walmdächer erlaubt sind. „Das sollten wir nicht so eng sehen“, fand er.
Nur eine
knappe Mehrheit
Das Gremium stimmte drei Punkte gesondert ab. Mit einer knappen Mehrheit von elf zu zehn Stimmen wurde festgesetzt, dass lediglich bei den Häusern Nummer 1, 1a und 2 eine Höhe von 7,50 Metern erlaubt sein soll, beim Rest maximal sieben Meter. Die Möglichkeit von Walmdächern wurde mit neun zu zwölf Stimmen abgelehnt.
Der jeweilige Bezugspunkt der Gebäudehöhe auf Normalnull soll für jedes Grundstück einzeln festgelegt werden und sich nicht auf die bestehende Erschließungsstraße beziehen – hierfür stimmten 14 Gemeinderäte. Einstimmig bewilligte das Gremium den Entwurf zur Aufstellung des Bebauungsplanes.